Vannet som kommer ut av tuten og inn i garasjen, vil bli forsøkt stoppet ved å legge ei slags "pølse" innafor det hvitmerka området.
Vi har reklamert på de grønne impregnerte borda, og bedt om at de plasseres lenger opp fra murgolv/asfalt.
 

BORDKLEDNING
Ved noen av garasjeåpningene, er bordene altfor nær  garasjegolvet/asfalten. Selv om bordene er impregnerte, skal det her være en avstand som hindrer at bordene blir fuktige. Vi er blitt enige med entreprenør om at avstanden skal være ca 2 cm.



Jordledningen er ikke beskyttet, men installatør mener sånn nmontering er vanlig og ikke i strid med forskriftene.


GARASJELOFTET
Garasjeloft er satt opp i 10 garasjer. 8 av disse har ønsket en åpning i garasjeloftet, noe som gjør det lettere å plassere ting på dette loftet. De fleste har fått dette ordnet. Faktura er sendt til de aktuelle fra borettslaget, som allerede har betalt entreprenør.

ELBIL-OPPLEGG
3 andelseiere ønsket installert elbil-lader i sin garasje. Dette er allerede montert. Faktura er sendt fra borettslaget som allerede har betalt entreprenør.

SANDKASSENE
Ei sandkasse står fortsatt på skrå, og ei annen hviler ikke på alle beina. Dette vil bli rettet opp

Skråstilt sandkasse, ved bakre garasjerekke nærmest Andedammen

POSTKASSESTATIVET
nærmest Andedammen, skal flyttes til endeveggen på nedre garasjerekke. Dette vil bli ordnet til våren.



Skiltet er bøyd

SKILT
Flere av skiltene er tatt ned, noen er også bøyd. Skiltet over må rettes opp, andre bør settes opp på nytt.

MALING
Garasjene skal påføres et ekstra strøk med maling. Dette vil bli gjort til våren.



Her synes vi avstanden mellom veggen og terrenget burde vært større.

UTEAREALER
Her gjenstår bl.a. en del oppryddingsarbeider som vil bli tatt til våren. Vi er ikke fornøyd med alt planeringsarbeidet, bl.a. er vi av den oppfatning at terrenget bak nedre garasjerekke nærmest idrettsplassen, burde vært noe lavere. Nå synes vi det er for liten avstand til kledningen.

FERDIGATTEST FRA KOMMUNEN
Ansvarlig søker, som er arkitektfirmaet DRMA, er ansvarlig for å søke ferdigattest fra kommunen. Kommunen krever her dokumentasjon på at arbeidet er utført forsvarlig, fra de ulike underentreprenører, og vil også sjekke at det er utført i pakt med planene. P.g.a. noe gjenstående asfaltarbeider har vi hittil kun fått mildertidig ferdigattest fra kommunen.

STYREBEFARING OG ETTÅRSBEFARING
Styret vil ta en skikkelig befaring i juni, etter at entreprenøren har avsluttet sitt arbeid, og se hva vi for egen regning bør utbedre. Det kan f.eks. være planting av busker der det nå er blitt bart. Forslag mottas med takk!
Om ca ett år vil vi også ha en såkalt "ettårsbefaring" sammen med entreprenør. Da har vi høstet enda mere erfaring med åssen alt fungerer. Kanskje alt er bra, kanskje noe må utbedres?

Synspunkter?

VIKTIG OM GARASJEPORTENE

På mandag 1.12.18 fikk andelseierne overlevert sine respektive garasjer. Samtidig med overleveringa skal alle ha fått to fjernkontroller og to nøkler (som brukes til å åpne garasjen ved evt. strømstans), ei instruksjonsbok og ei sprayflaske med kjemikalier (som skal brukes til å smøre portens bevegelige deler). En fjernkontroll skal også være festet like ved lysbryter.

Elektrisk og manuell åpning

I og med at garasjeportene nå er elektriske, kan alt bli litt mer komplisert enn det var tidligere, da vi hadde manuelle porter.
Teknikken kan være sårbar:
- Mere vedlikehold er nødvendig, spesielt smøring av bevegelige deler. Dette håper vi å kunne være behjelpelig med i forbindelse med dugnad.
- Strømstans - som heldigvis er meget sjeldent - gjør at du bør lære hvordan porten din kan åpnes manuelt.
- Manuell åpning kan kreve litt "muskelkraft" - du må først bruke litt kraft for å komme til med nøkkelen og så dra litt hardt i ei snor. Deretter kan du åpne garasjen manuelt. Husk da også å få snora på plass igjen og lås igjen - sånn som det var opprinnelig.
Etter at porten er åpnet og strømmen atter er kommet tilbake - trykk inn en grønn knapp ved motoren og ha litt tålmodighet med automatikken. Da blir alt re-programmmert.
Be naboen om hjelp om du har problemer!
- En fjernkontroll trenger batterier, selv om det heldigvis er sjeldent.
- I et par garasjer var det forøvrig litt problemer med det tekniske i oppstarten: Garasjedørene gikk opp og ned, men lot seg ikke lukke. Entreprenør ble kontaktet, men vår egen Fossberg i nr 38 kom han i forkjøpet. Alt ble fikset gjennom å studere bruksansvisningen litt nøye.
- Under normale forhold er fjernkontroll på garasjene en velsignelse. Du slipper å gå ut av garasjen, noe som gjør det naturlig også å bruke garasjen til korttidsparkering. Og teknikken - bare å trykke på den rette knapp - skal være overkommelig for oss alle.


Hjelp - porten er frosset fast!

I verste fall kan de skje at LOBAS-porten din ikke vil åpne, selv om det er strøm i anlegget. Grunnen kan da være at gummilista i underkant av garasjeporten er frosset fast til det støpte garasjegolvet. Dette kan forebygges ved å smøre matolje på gummilista.
Det kan ohgså være lurt ikke lukke porten helt, men la den stoppe noen centimeter fra golvet.
Om porten først har frosset fast, må du vente med å bruke fjernkontrollen til porten er løst fra underlaget. I motsatt fall kan portåpner-motoren bli ødelagt. Åpne da i stedet garasjen manuelt, med nøkkel. Forsøk å løsne porten/gummilista fra underlaget med isskrape, eventuelt med elektrisk varmeovn/hårtørrer (kanskje kan du bruke naboens stikkontakt) eller nok varmtvann.
Se tips her: https://www.lobasgarasjeporter.no/blogg/tips-og-triks/dette-gjor-du-om-garasjeporten-fryser-fast/
 

PROTOKOLL: OVERTAKELSE

10.12.18 ble vårt nye garasjeanlegg og våre nye internveier formelt overtatt av borettslaget. På overtagelsesforretningen deltok Kyrre hagen fra entreprenør Bogen og Mathisen og Knut Arne Bjerkeli fra elektroinstallatør Pettersen. Borettslaget var representert ved Arild Sando (byggherrens representant), samt Kristi Nyblin (teknisk utvalg/garasjegruppa) og Jan Christensen (styreleder/garasjegruppa).

På overtagelsesforretningen ble skrevet protokoll som seinere ble undertegnet av partene. Her nevnes det bl.a. om mangler:

Av overtagelsesprotokollen går det fram at noen mangler skulle utbedres før jul.
Andre mangler skulle tas innen 1.6.19:
- De nye garasjene skal beises
- Utomhusarbeider skal være ferdigstilt
- Asfalt-reklamasjoner skal være utbedret.
Innen medio juni (dvs mellom 11. og 20. juni) skal vi så ha en befaring for å sjekke at alle mangler er rettet.
Dersom asfaltarbeidene ikke blir som ønsket, vil vi som byggherre "kreve eksisterende asfalt fjernet, underlaget rettet opp og ny asfalt lagt".

Sentrale aktører på beboermøtet rett etter generalforsamlingen 2018 - garasjegruppas leder Haakon Johansen til venstre, borettslagets ansatte byggeleder Arild Sando i midten, og driftsingeniør Kyrre Hagen fra totalentreprenør Bogen og Mathisen.
 

Våre garasjeområder:

Område I er garasjene mot AM Knudsens gate, som ikke rives.
Område II er garasjerekka nærmest idrettsplassen og nærmest boligene.
Område III er den nye garasjerekka nærmest idrettsplassen og nærmest 1. Strøm terrasse pluss den ene murgarasjen.
Område IV er garasjerekka nærmest Andedammen og 1. Strøm Terrasse.
Område V er garasjerekka nærmest Andedammen og boligene.
 

SÅNN PLASSERES DE NYE GARASJENE
Situasjonskart over den planlagte garasjeutbyggingen. Klikk på bildet for større, eller klikk her så får du det større i pdf-format (tar litt tid å laste ned).
 

Litt info underveis - fra begynnelsen av desember/18

GJERDE
Skal gjerde settes opp i bakre garasjerekke, både ved rekka  nærmest idrettsplassen og ved rekka nærmest Andedammen.
Ved idrettplassen vil den ikke gå i hele lengden. Gjerdet blir ca 1 meter høyt - noe som bør vekke nok for å hindre klatring av unger. Gjerdet ved Andedamgarasjene vil ha større avstand fra garasjetaket enn gjerdet ved idrettsplassgarasjene.
Motorer til garasjeportene skal settes inn.
Utelys skal monteres og strømmen skal kobles på.
Garasjemotorene skal testes.
 

LUKE I GARASJELOFTET - ELLER?
For de 10 andelseiere som har ønsket ekstra oppbevarings"loft" i garasjen: Du kan få lagd hull/luke i garasjeloftet. Sånn luke kan gjøre det lettere å plassere ting på garasjeloftet. Om du har noen preferanser hvor du ønsker denne luka - eller om du i det hele tatt ønsker ei sånn luke, ta kontakt med styret i en av de nærmeste dagene. Hører vi ingen ting fra deg innen onsdag førstkommende (5.12), vil luke ikke bli lagd.
Som tidligere meldt blir dette loftet noe større enn opprinnelig planlagt. Ikke  drøye 3 kvm, men nærmere 9 kvm.

EKSTRA PARKERINGSPLASS
Plassen nedenfor bolig 114 er på tegningene merket som "grøntområde". Det er nå lagt knust asfalt som dekke her. Vi antar at denne plassen kan brukes som en slags uoffisiell parkeringsplass for et par biler - ihvertfall på sommerstid. På vinteren trengs den kanskje i forbindelse med snømåking - vi må ha steder å legge all snøen som skal måkes vekk.
Ved enden av øvre Andedamgarasjerekke vil ei sandkasse bli plassert. Den delen av dette området som ikke er asfaltert, er nå dekket med matjord. Kanskje vi til våren kan plante noen busker her, for å forebygge eventuelle utforkjøringer?

DEN ASFALTERTE VEIBREDDEN
på de av borettslagets interne kjøreveier som brukes til gjennomkjøring, dvs de aller fleste, er ca 2,5 meter. Dette er noen steder litt mindre enn tidligere, men fullt ut tilstrekkelig for vanlig transport. Snøfreseren trenger 3 meter veibredde, ifølge "snømåker" Sand, men det er ikke nødvendig at hele denne bredden er asfaltert, bare at det er mest mulig plant.

INNGANGSPARTIENE
Dersom annet ikke har vært avtalt, skal  alt arbeidet foran inngangspartiene nå være ferdig.
På de fleste stikkveiene inn til hver bolig er det asfaltert. Foran bolig 84, 88, 90, 92 og 100 har fagfolkene ment at det var tilstrekkelig å legge gammel asfalt oppå ny asfalt.
Foran andre boliger er gammel asfalt blitt fjernet, masse er utskiftet ned til ca 20 cm og ny asfalt lagt oppå.
Noen boliger har valgt steinlagt gårdsplass, andre har trapp. Asfaltarbeidet her har vært minimalt.

STIKKVEIEN NEDENFOR BOLIG 92
og garasjerekka. Her vil det bli satt opp rekkverk - på samme sted som tidligere.

GARASJEPORTER
er nå satt inn i alle garasjer. Standard høyde er 225 cm.
Alle garasjeporter vil ha elektrisk motor, dvs at de kan åpnes med fjernkontroll. Motor vil settes inn i kommende uke.
Garasjeportene skal også kunne åpnes manuelt i fall strømbrudd.

UTELYS
Vi får downloads ved de nye garasjeportene (merke: Junistar Gyro outdoor). Ved de gamle garasjene ved A M Knudsens gate vil det komme utelamper (merke: Echo veggarmatur) da det her ikke vil være mulig med downlights.
Begge får LED-lys der lampen har ca 15 års levetid.
Lysmastene, også med LED-lys, vil være plassert som tidligere, med noen mindre avvik.
Ved nedre garasjerekke, både den ved  Andedamgarasjene og den ved idrettsplassgarasjene, kommer det i tillegg utelys på begge endeveggene. Vegglampe av merke "Norlys Oslo".
Alt utelys styres automatisk på/av ved hjelp av såkalt "astro-ur".

ELEKTRISK INNE I GARASJENE
Det elektriske arbeidet inne i garasjene er nå i full gang: Lampe helt innerst. Bryter og dobbel stikkontakt ved dør. Dobbel stikkontakt i taket. Skinne i garasjenes bakkant der alle ledninger samles. Fra stikkontakt i taket vil også motor til garasjeporten bli tilkoblet.

STRØMSKAP
På enden av hver av garasjerekkene nærmest Andedammen (ved stikkveien og ved avfallscontainerne), vil det plasseres strømskap i forbindelse med elbil-ladning.
For garasjene ved idrettsplassen vil dette skapet stå inne teknisk rom rett ved murgarasjene.
For garasjerekka mot A M Knudsens gate vil strømskapet stå på venstre side, dvs. ved den del av garasjerekka som vender mot nr 40.

ELBIL-OPPLEGG og KABEL
Pga borettslagets tilrettelegging for elbil-ladning, er det lagt ny kabel, kapasitet 80 KW, fra transformatorkiosken i Fagerlibakken og til "teknisk rom" (som ligger ved siden av den "nye" murgarasjen). Kabelen følger internveien mellom bolig nr 98 og nr 76, fram til garasjerekke II og bolig nr 80, og så til teknisk rom.
Pga det nevnte betongdekket som umuliggjør kabelnedgraving i/ved internveien, er det utafor bolig 72, 74 og 76 blitt gravd litt inne på området foran inngangspartiene.

ELBIL-LADERNE
Vårt nye fellesstrøm-anlegg vil anslagsvis kunne lade 15 el-biler samtidig. Hver elbilladestasjon krever 4,5 KW. Om det blir flere, må anlegget opprustes sånn at det blir "smartere". Da må elbil-laderne kunne kommunisere med hverandre. Det betyr at de som seinere ordner elbil-opplegg til sin garasje må gjøre dette etter styrets gitte spesifikasjoner. Dette vil vi komme mer tilbake til seinere.
El-billader som nå installeres hos de 3 andelseiere som har ønsket dette, følger anbefalt standard: Mode 3-lader med type 2-kontakt, 230V/1-fas. Laderen er av merke SALTO, type 5B2.

GRAVEARBEIDET
Gravearbeidet er nå unnagjort.
Ved leikeplassen måtte vi pga drenering (vann fra garasjetak) fjerne de to trærne. Her vil det bli sådd til.
Til våren vil vi selv planlegge hvordan denne plassen best kan nyttes, bl.a. er det her tenkt noen leikeapparater og bord/krakker.
På noen av de mer "private" områder har det vært graving, bl.a. i forbindelse med kabellegging.
Grøfter etc skal nå være gravd igjen og satt mest mulig i samme stand det var før gravingen begynte. Noe står imidlertid igjen, og vil bli tatt til våren.

VANNDAMMER i ASFALT
Noen steder har det blitt vanndammer i asfalten. Verst mellom bolig 40 og 42, og også litt utafor murgarasjen. Dette skyldes antagelig at grunnarbeidet ikke har vært tilfredsstillende.
Entreprenør sier et etter ei stund vil asfalten mer "gå seg til". Det vil da bli mindre olje på overflaten, og asfalten vil bli litt porøs. Det betyr at mindre vannmengder da lettere kan trenge gjennom asfalten.
Forøvrig: På begge ovennevnte steder er den nylagde asfalten blitt fjernet og ny asfalt er blitt lagd. Resultatet kunne vært bedre, se bilde øverst.
Vi har dokumentasjon på åssen korrekt asfaltarbeide skal utføres og hva som kan tolereres av avvik.

PARKERINGSFORBUD: Ved enden av indre garasjerekke ved idrettsplassen, kan biler ikke parkere. Det er viktig med fremkommelighet - både for biler som kommer inn fra hovedveien og som skal svinge til venstre, og for biler som kommer ned denne lille bakken og som skal ut i hovedveien.
 

MER OM GARASJENE
På enden av idrettsplass-garasjerekka, den nærmest boligene, er hjørnet blitt avkuttet sånn at det blir lettere å svinge med bil. Jfr ellers avkuttinga på tilsvarende garasjerekke nærmest Andedammen.
På de 4 garasjene mot A M Knudsens gate er det satt opp robuste gips-plater på bakvegg og i tak. Disse skal være mer hardføre enn vanlige gipsplater og bør fungere bra mot støydemping i forhold til nærliggende bolig.
Fasaden på disse garasjene vil ha samme bordkledning som tidligere.
Inne i de nye garasjene, mellom hvert garasjerom, øverst, ved takstolene, vil det bli satt opp garasjeskille av bord. Ikke av netting, som tidligere meldt.

GJERDE BAK GARASJENE
For å hindre at unger skal klatre opp på garasjetaket, må vi ha gjerde bak garasjetaket. Ved Andedamgarasjene har vi god plass både til gjerde og til eventuelt oppryddingsarbeid mellom gjerde og garasjetaket - vi tenkte å plassere gjerdet ca 70 cm fra takrenne. Gjerde vil være bak hele garasjerekka, men det vil ikke bli satt opp port her.
Ved idrettsplassgarasjene har vi mindre plass. Her vil gjerdet plasseres så nærme takrenna som mulig, og vil være der som garasjerekka er lavest.
Gjerdet vil bli ca en meter høyt.

YTTERVEGG NR 80
Tidligere stod garasjerekke inntil denne treveggen/murveggen. Nå er garasjerekka mer frittstående, den begynner ca en meter fra veggen (for å bedre atkomsten for innerste garasje), og det er derfor blitt et trekantformet "sår" i veggen. Dette er nå kledd igjen. Om vi f.eks. fikk lagd et større skilt som kunne plasseres her, f.eks. "Velkommen til Danvik Borettslag" eller lignende, kunne det sikkert fungert bra. Forslag?
Dette er noe vi også kan se på til neste år.
Vi fikk forøvrig tilbud om å kle hele denne veggen, med ny bordkledning. Det ville kostet oss nærmere hundre tusen kroner ekstra, og er avslått.

ELLERS - MALING OG PLANERING
Garasjene skal males utvendig med ett strøk til før de er endelig ferdige. Det er litt kaldt å male nå, så akkurat dette arbeidet må vente til våren.
Det samme gjelder utbedringer etter gravearbeidet.

Tilvalg:
- Inngangsparti
- Loft i garasjen
- Elbil-ladning
 

Tilbudet til de enkelte andelseiere er blitt sendt ut pr. epost, og svarfristen er uløpt. Du står fritt til å akseptere eller avslå tilbudet.

"Loft" på bjelkelaget vil koste kr 5.000 ekstra, moms inkludert. Loftet vil ha samme bredde som garasjen, ca 3 meter, og ha en lengde på 1,1, meter. Høyden vil på det meste være ca 90 cm.

Tilrettelegging for elbil-ladning i din garasje  - bare å plugge inn kontakten - vil koste kr 25.000 ekstra, moms inkludert. Dette beløpet inkluderer trekking av kabel til din garasje, strøm-måler og Salto elbil-lader (type 5B2) med god kapasitet.

For de som ønsker en eller flere av disse ekstratjenestene, vil arbeidet bli utført noenlunde samtidig med de øvrige garasje/utomhusarbeider.

De som ønsker en eller flere av tilleggstjenestene, undertegner en bindende kontrakt med totalentreprenør.
Etter at arbeidet er utført, vil få regning fra borettslaget med et par ukers betalingsfrist.
I slutten av uke 36, dvs innen søndag 9. september, vil styreleder ta kontakt med aktuelle andelseiere for undertegning.
 

For dyre loft i garasjene? For dyre elbilopplegg?

Noen andelseiere har reagert på tilvalgsprisene for garasjeloft og elbil-ladning.
Loftet er for lite, ladeopplegget blir for kostbart.
Vi har pånytt tatt dette opp med entreprenør, men pris og tilbud står fast.
Om du ikke er fornøyd, er løsningen selv å ta ansvar for å ordne dette etter at garasjene er ferdige.
Et garasjeloft klarer du kanskje å lage selv. Ladeopplegget må du en elektriker ta seg av.
 

Riggplan

Klikk på bildet for større.
Planen viser avstengning av området i første del av anleggsperioden.

.

Tomme parkerings-plasser
- og sånn blir det fortsatt!

Vi har skrevet to brev til Drammen parkering og ett til Ordføreren. Håpet var en mer ordna parkeringssituasjon for oss i Danvik borettslag så lenge arbeidet med våre nye garasjer pågår.
Vi har fått avslag fra alle.
Det betyr bl.a. at D-parks områder på andre siden av jernbanelinja, i Ordfører Ingebrigtsens gate der det er 50 plasser og der vi håpet å få leid noen av disse plassene, fortsatt vil bli stående nærmest tomme. Se bildet.
Klikk her  for å lese brevet til, og avslaget fra, Ordføreren.

Hvor djupe  garasjer?

De nettopp revne garasjer hadde en indre dybde på ca 525-535 cm og en utvendig dybde på  ca 550 cm.
De nye garasjene er prosjektert med en  innvending dybde på ca 545 cm (når murvegg bak) og ca 555 cm (når det er trevegg bak). Den utvendige dybden er 580 cm.

Vår totalentreprenør har nå reist spørsmål om dette er tilstrekkelig. Burde vi i stedet lagt på 20 cm på hver garasje, dvs sånn at hver garasjerekke vil få en utvendig dybde på 6 meter?
Da ville det også bli god plass til ekstra lange biler med tilhengerfeste, evt. også plass til å oppbevare både bil og sykler i garasjen.

Problemet med en sånn løsning er at garasjerekkene da vil komme nærmere hverandre. Det kan bli trangere å manøvrere bilen inn og ut av garasjen.

I dag er avstanden mellom garasjerekkene ved Andedammen ca 7 meter.
De nye garasjene her er (på de siste tegningene) prosjektert med garasjeavstand som varierer mellom 8 meter og 9,3 meter. Altså - uansett en forbedring da eventuell  ny avstand her vil bli 7,6 - 8,9 meter.

Nærmest Idrettsplassen vil det nå bli ei garasjerekke ekstra. Avstanden mellom garasjerekkene her, vil variere mellom 7,2 meter og 9,2 meter. Med større dybde vil avstanden variere mellom 6,8 - 8,8 meter. Dvs. at minsteavstanden vil bli mindre enn det den allerede er ved Andedamgarasjene.

Foruten mindre avstand mellom garasjerekkene, vil en sånn dybdeutvidelse også føre til at de nye garasjene bli ca 165.000 kroner dyrere.

På styremøtet 15.8.18 ble det vedtatt at de nye garasjer skal ha en ytre dybde på 6 meter.
 

Ønsker noen av de 4 som har garasje her, å bytte bort sin garasje med en ny? Kunne noen av de øvrige andelseiere tenke seg garasje her i stedet?  Garasjene her blir ikke revet, men oppgradert. Garasjeplass her har den fordel at du også får din egen ekstra parkeringsplass foran din egen  garasjeport.

Hvem skal ha  garasje hvor?

Hvilke kriterier skal vi bruke?

De nye garasjerekkene blir litt annerledes i forhold til de gamle.
I dag har 22 beboere garasjeplass nærmest Andedammen. Når disse garasjene rives og nye settes opp, blir det her bare plass til 20 garasjer.
I dag har 11 beboere garasje nærmest Fotballbanen. Når disse garasjene rives, og murgarasjen bare blir for en bil, blir det her, med ei ny garasjerekke nærmest 1. Strøm Terrasse i tillegg, garasjeplass for 13 biler.
Altså: De nye garasjene vil bestå av to garasjerekker både ved Andedammen (som i dag), og ved Fotballbanen.
For garasjene mot A M Knudsens gate blir det sannsynligvis ingen endringer med hensyn til fordeling da disse 4 garasjene skal oppgraderes, ikke rives.
Men - om noen som i dag har garasje her ønsker seg en helt ny garasje i stedet, altså å bytte bort sin nåværende garasje med en ny, er dette noe som kan være en mulighet. Gi i så fall snarest beskjed til styret.

Om vi i det følgende går ut i fra at de nye garasjene pluss murgarasjen skal fordeles mellom de som i dag har garasje enten nærmest Fotballbanen eller nærmest Andedammen, reiser det seg et viktig spørsmål:
Hvordan skal disse garasjene fordeles?
Noen alternativer:

1. Skal vi ta hensyn til hvor den enkelte andelseier ønsker å ha sin garasje?
2. Skal vi ta hensyn til ansiennitet i borettslaget - dvs at den som har bodd her lengst, også har førsteretten til å velge?
3. Skal vi fordele etter loddtrekning?
4. Skal vi ta hensyn til gåavstand fra bolig, altså at vi tilstreber at den fordelte garasjen ligger nærmest mulig egen bolig?
5. Skal de som ønsker elbil-ladning samles på 1-2 garasjerekker - noe som kan gjøre elbil-ladeopplegget inntil 5.000 kroner rimeligere pr. aktuell andelseier?
6. Skal de som pr. i dag har størst bil, få garasjeplass der avstanden mellom garasjerekkene er størst?
7. Skal folk med evt. fysiske handikapp tildeles garasje der det er lettest å manøvrere inn og ut?
8. Skal vi søke å fordele garasjene omtrent som de er i dag?
9. Andre forslag?

Styret har enda ikke behandlet dette med garasjefordeling. Vi tar gjerne i mot snarlige synspunkter fra andelseierne på dette (juni/18).

Sjenerende sluk eller kumlokk?



Ser du sluken på bildet? Hva synes du om plasseringa?

Noen andelseiere har meldt fra om sluk/kumlokk som er sjenerende plassert ved inngangspartiet.
Vi håper å kunne rette på dette i forbindelse med det kommende veiarbeidet.
Hvordan er det hos deg?
Derfor - om du ikke allerede har gjort det:
Meld i fra snarest om det er sluk, kumlokk etc. som du mener bør plasseres annerledes enn i dag - og gjerne også hvor du mener det i stedet bør plasseres.
 

Oppstart i juli

Torsdag 22. juni fikk vi melding fra kommunen om at søknaden vår om nye garasjer, er innvilget.
Det har tatt sin tid, og et utall av dokumentasjoner har vært nødvendige.
Penger har det også kostet oss: kr 17.150 i tillegg til de kr 45.410 som vi betalte i fjor, i forbindelse med rammetillatelsen.
Om du går inn på Drammen kommune sine byggesaks-sider, kan du selv få et inntrykk av en omfattende saksbehandling.
Vedtaksbrevet fra kommunen, finner du her.

Vi har nå akkurat fått melding fra Bogen og Mathisen om at de ønsker å begynne med riving av garasjene allerede i uke 30, dvs i uka 23-29. juli.
Det betyr at garasjene må være helt tømt seinest innen tirsdag 17. juli (og ikke mandag 23. juli som tidligere opplyst). Dagens innkjøringsveier vil nemlig bli sperret noen dager tidligere da entreprenør i forkant av rivinga må ordne med brakkerigg og byggegjerder.
Vi håper dette ikke skaper vansker for deg eller andre andelseiere - hør i så fall av deg så fort som mulig.

Informasjonsskrivet fra Bogen og Mathisen kan du se til høyre. Klikk på det, så får du det større.
 

Til den frivillige spørreundersøkelsen vedr. inngangsparti og tilleggsvalg i garasjene, fikk vi inn svar fra 35 andelseiere. Ikke alle besvarte alle spørsmål.

Arbeidet på ”aktuelt område” vil, som standardløsning, foregå på den måten at
- gammel asfalt fjernes
- at inntil 20 cm masse under denne gamle asfalten også fjernes
- at det legges på nytt lag med ”forskriftsmessig” masse
- at det legges på ny asfalt.
Arbeidet med asfaltering, masseutskifting og nyasfaltering vil bli dekket av borettslaget.
Alle som har gammel asfalt, vil i utgangspunktet få denne standardløsningen.
Resultat:
18 andelseiere ønsket denne standardløsning.
3 ønsket kun asfaltfjerning, masseutskifting og subbus/grus


Så er det unntak: For de som har stein, grus, trapp eller andre løsninger på hele eller deler av ”aktuelt område”, vil nevnte arbeid kun bli utført dersom andelseier selv fjerner dette før anleggs-arbeidet tar til. I motsatt fall vil det på ”aktuelt område” kun bli utført arbeid fra intern bilvei og fram til der stein/grus/trappa/andre løsninger begynner, eventuelt ikke utført noe arbeide i det hele tatt.
Resultat:
4 andelseiere ønsket denne løsning, enten med eller uten nyasfaltering.
4 ønsket å beholde dagens løsning.

TILLEGGSVALG

Ønsker du en annen løsning en standardløsningen for stikkveien/gangveien?
Ønsker du foretatt ekstra arbeider - mot egenbetaling?

Inngangsparti
I forbindelse med inngangspartiet vil andelseier få følgende valg i stedet for, eventuelt i tillegg til, standardløsningen:
1: INGEN NYASFALTERING: I stedet for å få lagt ny asfalt på ”aktuelt område”, kan du bare få fjernet den gamle asfalten, skiftet masse og lagt på et lag med subbus/grus. Dette alternativet kan passe dersom du for eksempel seinere selv ønsker å lage en brosteinsbelagt stikkvei. Ingenting ekstra å betale.
2. UNDER LILLETAKET: Eventuelt arbeid under lilletaket, kan også bli utført. Andelseier må selv betale for slikt arbeid. Du kan her velge en av tre løsninger:
- å fjernet gammel asfalt, betongbelegg etc og så få lagt på et lag med subbus/grus. Interessert?
- Få fjernet gammel asfalt, betongbelegg etc, få skiftet masse (ca. 20 cm) og så få lagt på et lag med subbus/grus. Interessert?
- Få fjernet gammel asfalt etc, få skiftet masse (ca. 20 cm) og så få lagt på ny asfalt. Interessert?
Resultat:
18 andelseiere ønsket tilleggstjenester under lilletaket (egenbetaling).
 
Loft i garasjen
De nye garasjene vil ha skråtak, som dagens garasjer.
I garasjene kan lages et slags loft som hviler på bjelkelaget og som kan brukes til oppbevaring.
Dette loftet kan lages samtidig med at garasjene settes opp, og er da en tilleggstjeneste som du selv må betale. Du kan selvsagt også lage sånt loft seinere, uten å blande inn borettslaget.
Kan du være interessert i en slik tilleggstjeneste samtidig med at garasjene settes opp?  
Resultat:
16 andelseiere ønsket garasjeloft (egenbetaling).

Ladeopplegg for el-bil
Det er ikke tillatt å lade elektriske bil med vanlig stikkontakt, verken i garasje eller andre steder.
Borettslaget vil derfor tilrettelegge for el-bil-ladning, deriblant sørge for tilstrekkelig strømkapasitet på anlegg. Det vil bli satt opp separat ladeopplegg i garasjene til de andelseiere som måtte være interessert. Dette kan koste deg nærmere kr 25.000.
Ladeopplegget kan bestilles nå eller seinere. Bestilles det nå, vil din nye garasje få særskilt opplegg for el-bil-ladning. Dvs at din eventuelle el-bil er klar til lading samtidig med at garasjen din er ferdig. Bestilles det seinere, kan det kanskje bli dyrere.
Resultat:
8 andelseiere ønsket elbil-ladning (egenbetaling).

Noe å tenke over:

Hvem har ansvaret?
Hvem skal betale?
Noen problemstillinger:


Er det fellesskapets ansvar å gjøre noe med et sånt inngangsparti?


På beboermøtet i april/18, ble inngangspartiet til de enkelte boliger tatt opp. Det vil si i all hovedsak den lille stien/stikkveien som går fra intern kjørevei og fram til inngangsdøra di. Mange vil også inkludere området utafor vaskerommet i dette inngangspartiet.

Spørsmålet mange stiller er: Hva vil bli gjort av arbeid her? Dette er jo borettslagets ansvar. Andelseier har jo kun ansvar for indre vedlikehold.

Borettslagets vedtekter, 5-2-1, har følgende  bestemmelse  om vedlikehold på utearealer:
"Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne."

Det er imidlertid opp til styret å avgjøre hvilket vedlikehold som skal foretas - eller om det overhodet skal foretas noe vedlikehold her.
Styret behøver ikke legge sånne saker fram for generalforsamlingen.
Om andelseierne er uenige i styrets vedtak, kan imidlertid minst 10% av andelseierne kreve innkalt til ekstraordinær generalforsamling.
Styrets vedtak kan da bli omgjort av et andelseier-flertall.

I vårt borettslag  bestemmer den enkelte andelseier selv over store deler av utearealene.
I realiteten er både inngangsparti og eventuell hage ved bolig, den enkeltes private eiendom. Det er den enkelte andelseier som i praksis har disposisjonsretten over dette arealet.
Får det noen betydning for hvem som har ansvar for vedlikeholdet her?

Gjennom tidene har det også nedfelt seg en viss praksis i vårt borettslag når det gjelder disse "private" områdene:

• Det er den enkelte andelseier som selv har opparbeidet og vedlikeholdt sin egen hage. Ingen har bedt borettslaget om bistand her.
• Det er den enkelte andelseier som selv har vedlikeholdt sitt inngangsparti, ingen har heller bedt om bistand her.
• Noen har lagd trapp i inngangspartiet, noen har lagd brostein. Noen har lagd terrasser. Alt for egen regning.
• Noen har i dag det samme inngangsparti som da borettslaget var nytt for snart 40 år siden.
• Oppgaven til de enkelte styrer har variert: Fra å gjøre ingenting, til å kreve at andelseier skal søke styret om eventuelle endringer.

I forbindelse med den kommende garasjeutbyggingen, skal bl.a. borettslagets interne kjøreveier oppgraderes. Dette ses på som en naturlig borettslagsoppgave. Disse veier brukes jo av alle, og mange steder er de i dårlig forfatning.
Stikkveiene til den enkeltes bolig er også mange steder i dårlig forfatning, men - sier noen - dette er ikke fellesskapets ansvar - forutsatt at de ikke skjemmer ut vårt borettslagsområde. I så fall må eksempelvis styret kunne gå inn å pålegge utbedringer, for andelseiers egen regning.

Andre sier: Når vi nå får nye garasjer og nye veier, og når vi nå har alt maskineriet her - da må det jo være smart også å gjøre noe med disse stikkveiene. Det blir jo billigere å ta dette samlet nå, sammenlignet med eventuelt å vente til seinere - uavhengig av hvem som måtte betale. Dessuten blir jo helhetsinntrykket av borettslaget bedre når vi får ny asfalt over det hele.

Så sier andre: De som allerede har gjort endringer foran sitt inngangsparti, i forhold til åssen det opprinnelig var da borettslaget var nytt, har selv valgt andre løsninger her. Følgelig må de selv også ta ansvar for eventuelle framtidige endringer, vedlikehold etc. som vedrører inngangspartiet. Til sammenligning: Det er jo sånn borettslaget har gjort når det gjelder balkonger.  De som har utvidet disse i forhold til opprinnelig størrelse, må selv ta ansvaret for det framtidige vedlikeholdet, de andre har fått det på borettslagets regning.

Styret vedtok på sitt styremøte i april/18 at alt område under tak, er den enkelte andelseiers ansvar. Det vil si at borettslaget uansett ikke vil bekoste eventuelt arbeid under lilletaket.

Styret vedtok på sitt styremøte i mai/18 at asfaltfjerning, masseutskifting og nyasfaltering av gangveien fra intern kjørevei og fram til lilletaket, skal dekkes av borettslaget. Samtidig ble det vedtatt at de andelseiere som ønsker foretatt arbeid foran inngangspartiet, under lilletaket, kan få dette utført mot betaling. (Se styremøtereferat for fullstendig ordlyd.)

-----
Et priseksempel:
Dersom vi regner at stikkveien fra intern kjørevei og fram til lilletaket er 5 kvadratmeter, vil fjerning av asfalt, masseutskifting og ny asfalt, koste rundt 4.000 kroner.
Om borettslaget skal betale dette for alle, vil kostnadene vedr. garasjeutbyggingen/utomhusarbeidet, trolig overstige vedtatt budsjettramme.

 

Styret har besluttet å bruke Drammensfirmaet  Stener Sørensen som byggeleder i forbindelse med vårt nye garasjeanlegg, utomhusanlegg mv.
Vi har allerede hatt befaring og møte med Arild Sando hos Stener Sørensen. Han har bl.a. vært ansvarlig for lignende byggelederoppdrag i garasjeanlegg på Åssiden (Liejordet 1).
Bruk av byggeleder vil maksimalt koste oss ca kr 190.000 ekstra. Det er da iberegnet bl.a. 4 timer ukentlig inspeksjon på byggeplass.

Vi har også lagd avtale med vår totalentreprenør, Bogen og Mathisen, om å avholde kontraktsmøte fredag 5. januar 2018. På dette møtet vil vi undertegne kontrakt vedr. garasjeutbyggingen mm. Her vil også byggeleder delta, foruten folk fra styret/garasjegruppa.
Som tidligere nevnt er tilbudet fra Bogen og Mathisen under det beløp som generalforsamlingen tidligere har bevilget.

Når det bl.a. gjelder type panelkledning på garasjene, takbelegg på garasjene, samt omfang av masseutskifting/asfaltering, er dette forhold som også vil bli tatt opp på kontraktsmøtet.  Det kan virke som om dette spørsmål i liten utstrekning har engasjert andelseierne - i hvert fall om vi skal dømme etter innkomne reaksjoner.
Her er det hundretusener av kroner å spare på å velge rimeligste, men samtidig fullt ut forsvarlige, løsninger.

Det nevnte tilbud fra Bogen og Mathisen omfatter ikke asfaltering av sti fra intern kjørevei til inngangspartiet i hver enkelt bolig. Det er delte meninger om dette er borettslagets ansvar eller ikke. Hva som her bør gjøres, vil bli tatt opp særskilt på kommende års generalforsamling.

Etter kontraktsmøtet vil bl.a. søknad om igangsetting bli sendt kommunen. Forhåpentligvis vil slik søknad være godkjent i god tid før planlagt oppstart: 3. påskedag.

Hør gjerne fra deg om du har synspunkter på ovenstående, f.eks. i epost til danvikbl@hotmail.com.

Styrevedtak på
garasje-entreprenør

Garasjegruppa har avgitt enstemmig innstilling vedr. valg av totalentreprenør til vårt nye garasje- og utomhusanlegg (se her).
På styremøte 17.10.17 behandlet styret garasjegruppas innstilling, og vedtok følgende:

Styret stiller seg bak innstillingen til garasjegruppa og gir garasjegruppa fullmakt til å inngå i forhandlinger med Bogen og Mathisen. Garasjegruppa for også fullmakt til å inngå i forhandlinger med Trebo hvis enighet ikke kan nås med Bogen og Mathisen. Forslag til endelig kontrakt bør være ferdigstilt til neste styremøte.

 
Ulike avfalls- og parkerings-løsninger ved Andedam-garasjene

Det er opprinnelig ikke lagt opp til gjesteparkerings- plasser ved Andedammen. Synes du dette er greit? Eller synes du vi bør prøve å få til en annen løsning?

Avfallsløsningen er tenkt der det nå er inn/utkjøring. Tanken er at dette gir korteste vei for de fleste brukerne som sogner til dette avfallspunktet, dvs. de 20 andelseiere som vil få  garasje i dette området. Dette vil antageligvis gjelde boligene 68-76, 84-114, samt enten bolig 66 eller 82.
Dersom du har sterke meninger vedrørende avfallsplassering og gjesteparkerings-plass, håper vi å høre fra deg snarest.
Under presenterer vi noen alternative løsninger, som muligens kan la seg gjennomføre.
Klikk på bildene for større.

Alternativ 1. Her er avfallspunktet plassert ved nåværende inn- og utkjøring. Området helt til høyre er grøntanlegg. Ingen parkeringsplasser. Dette alternativet er allerede godkjent av kommunen.
Alternativ 2: Mye av grøntanlegget på tegningen over, blir i stedet 1-2 gjesteparkerings-plasser, avfallspunktet beholdes som under alt. 1.

Alternativ 3. Her er avfallspunktet plassert sammen med grøntanlegget (sånn at dette blir litt mindre), og vi får en gjesteparkeringsplass ved den nye inn/utkjøringen.
Alternativ 4. Avfall og gjesteparkering på tegningen over bytter plass, sånn at avfallspunktet kommer omtrent der det er i dag. Vi får 1-2 gjesteparkeringsplasser, og mindre grøntanlegg.
 

Garasjene ved Fotballbanen



Ved fotballbanen legges det opp til ei ny, ytre, garasjerekke med 5 garasjer. Nåværende garasjerekke vil få 7 garasjer. I murgarasjen blir det bare en garasje. Parkeringsplassen ved siden av murgarasjen beholdes, de to andre parkeringsplassene forsvinner. Avfallspunktet blir ved inn/utkjøringen nærmest fotballbanen.
Klikk på bildet for større.

Garasjene:
Viktige spørsmål

Flere befaringer er avholdt med aktuelle entreprenører. I tillegg har vi vært i kontakt med elektriker, Glitre energi, Skjelsbrekkskogen borettslag på Konnerud (som bygde nye garasjer for få år siden) og Rfd for søppelanlegg.

Tilbudsfristen for å gi tilbud ble satt til 14. juli, og vi har fått inn tilbud fra 4 totalentreprenører:

• Bogen og Mathisen
• Trebo
• Karlshusgarasjene
• Buskerud Bygg Tjenester

Byggingen av nye garasjer står foran mange utfordringer, og vi har bedt om flere alternative tilbud:

• Hvordan skal garasjene se ut - mønegarasje (som i dag) eller "pultgarasje" (høyeste del av taket i enden.)
• Hvilket takbelegg skal brukes - plater som i dag (dyre), eller papp (billigere)?
• Hvordan skal garasjegolvet være - asfalt som i dag (billigere) eller støpt (dyrere)?
• Hvordan skal vi tilrettelegge for lading av el-bil (f.eks. i hver garasje, eller bare felles opplegg på 1-2 parkeringsplasser)?
• Skal det koste noe å lade el-bil?
• Skal alle garasjer ha elektrisk portåpner som standard?
• Hva skal asfalteres av gangveier/stikkveier  fra intern kjørevei og til den enkelte bolig?

Om du har synspunkter på dette - eller annet - er det viktig at du lar høre fra deg.
Send oss en e-post, ta en telefon (47335127), eller legg lapp i postkassa til Christensen i nr 40.

Se ellers Min mening her.
 

Pullgarasjer på Skjelsbrekkskogen borettslag på Konnerud. Disse er billigere å bygge, og med takpapp er visstnok heller ikke søfangere noe krav.
Men er disse garasjene estetisk like pene som mønegarasjer?

Blir det nok plass til søppelet når nye containere?

RfD beregner følgende avfallsmengde pr. husstand pr. uke hos oss:
Matavfall: 20 liter (tømmes annenhver uke)
Restavfall: 50 liter (tømmes annenhver uke)
Papiravfall: 45 liter (tømmes annenhver uke, nå er det hver 4. uke)
Plastavfall: 22 liter (tømmes hver 4. uke)
Glass/metallavfall: 4,5 liter (tømmes hver 8. uke)

Utifra ovennevnte tall blir følgende litermengde aktuell for borettslagets samtlige 37 husstander fra tømming til neste tømming.

Tallene i parantes er kapasiteten på den planlagte søppelanlegget, samlet for begge avfallspunktene. RfD regner noe mindre  kapasitetsutnytting/fyllingsgrad enn containervolumet.
Halvparten av 5 kbm containeren er tenkt brukt til papir, den andre halvparten til plast (to rom).
En 3 kbm container er tenkt brukt kun til restavfall.
I den andre 3 kbm container er litt under halvparten tenkt brukt til matavfall (2/5), og resten til glass/metall (3/5).

Matavfall: 1480 liter (1600 liter)
Restavfall: 3700 liter (4800 liter)
Papiravfall: 3330 liter (3840 liter)
Plastavfall: 3256 liter (3840 liter)
Glass/metallavfall: 1332 liter (2400 liter)

Så - om det er nok plass?
Svaret på spørsmålet burde være JA.
 

Molok Domino delvis nedgravd avfallsløsning som både RfD, garasjegruppa og styret ønsker i vårt borettslag. Løsningen vil plasseres på to steder, ved idrettsplass-garasjene og ved Andedam-garasjene. Hvert avfallspunkt vil være 4,26 meter langt og 1,6 meter bred, vil stikke 1,2 meter opp over bakken og være gravd ned 1,6 meter under bakken.
På bildet ser du hvor mye som er over bakken og hvor mye som er under bakken.
Du finner mer info her.

4 tilbud
Garasjegruppa har innen fristen, 14.7.17, mottatt tilbud fra 4 totalentreprenører vedr. nye garasjer, asfaltering mv.
Følgende firmaer har levert tilbud:
- Trebo
- Karlshusgarasjene
- Bogen og Mathisen
- Buskerud Bygg Tjenester
Garasjegruppa vil vurdere de ulike tilbudene, og forhåpentligvis komme med tilrådinger til styret i løpet av sommeren.

Tilbudsforespørsel er sendt ut!

Onsdag 31.5. ble tilbudsforespørsel vedrørende nye garasjer og utomhusanlegg, sendt aktuelle entreprenører: Trio Entreprenør, Trebo, Villa Wiig, Ivar Tanum entreprenør, Bogen og Mathiesen, Karlshusgarasjene, T. Sando Bygg.
Seinere har også Buskerud Byggtjenester og TS Bygg bedt om å levere anbud.

Tilbudsforespørselen ble utarbeidet av garasjegruppa, etter samme mal som ved takomlegginga i 2013, og kvalitetssikret av ingeniør Sando i firma Stener Sørensen.
(Bygtek fikk også tilbud om å kvalitetssikre, men skulle ha 25.000 kroner for jobben. Stener Sørensen gjorde dette arbeidet gratis.)

Trebo, Bogen og Mathisen, Karlshusgarasjene, Buskerud Byggtjenester og TS Bygg vært på befaring.
Trio entreprenør, Villa Wiig, Ivar Tanum, T. Sando Bygg og Buskerud Byggtjenester har gitt beskjed om at de ikke kommer til å levere tilbud.

Frist for å levere tilbud er utsatt til fredag 14. juli.

Garasjegruppa håper å komme med innstilling vedr valg av entreprenør, kort tid etterpå.
Dette valget må så godkjennes av styret.

Om aktuelt anbud holder seg innenfor de rammer som tidligere er bestemt av generalforsamlingen, håper vi arbeidet kan begynne til høsten.
Er aktuelt tilbud for høyt, og justeringer vanskelig, må ekstraordinær generalforsamling avholdes for å bestemme veien videre.

Garasjeplanene våre godkjent!

Den 27.2.17 godkjente Drammen kommune våre garasjeplaner.
Klikk på bildet over, så ser du detaljene bedre.

Brevet vedr godkjenning er signert av Nils-Jacob Lugg (fg avdelingsleder) og Tuan Minh Phan (avdelingsingeniør), er datert 27.2.17, og har tittelen:
"Rammetillatelse - 19/165, 1. Strøm Terrasse 36-114, Riving og oppføring av garasjer, samt oppgradering av uteoppholdsarealer og renovasjon, dispensasjon."
Du finner brevet her.
Totalt kommunalt gebyr i saken - som borettslaget må betale - er kr. 45.410.
Tiltaket, dvs garasjerivingen/byggingen, må iverksettes seinest 3 år etter at tillatelsen er gitt, dvs. innen 27.2.2020.

Andre viktige punkter i godkjenningen:
- Det vil bli 20 garasjer ved Andedammen og 13 garasjer ved idrettsplassen (inkludert en i murbygningen). De 4 garasjene mot A M Knudsens gate beholdes som i dag.
- to inn/utkjørsler ved Andedamgarasjene er godkjent.
- Vi får dispensasjon fra krav vedr bygging nær byggegrense/eiendomsgrense.
- Alle mål må kvalitetssikres før arbeidet starter ("salingskontroll").

• Blir nå også to inn- og utkjøringer ved  Andedamgarasjene, samt bedre manøvreringsmuligheter.
• Garasjegruppa er nå i ferd med å utarbeide anbud, totalentreprise. Vi har allerede en liste på 6 entreprenører som vi ønsker tilbud fra: . Flere forslag?
• Forutsatt at tilbudet holder seg innenfor generalforsamlings-godkjente økonomiske  rammer, håper vi å undertegne kontrakt før sommeren, og at arbeidet begynner til høsten.  
• Ønske om at vi i anleggstiden bør kunne få en eksklusiv kommunal rett til å disponere parkeringsplassene nedenfor våre boliger i 1. Strøm Terrasse .
• Tenkt bod i murgarasjen er aktuell til det felles elektriske anlegget. De nye garasjene vil ha samme lengde som dagens, men bli ca 40 cm bredere.
• Alt søppel  (også mat- og restavfall) vil bli sentralisert til to steder (et ved Andedamgrasjerekkene og det andre ved idrettsplassgarasjene)
• Haakon fra styret anslo at helt nedgravd søppelløsning kan koste det dobbelte.

Nye garasjer i 2017?
(februar/17)

Garasjegruppas leder og nestleder i styret, Haakon Johansen, håper at nye garasjer står ferdig før året er omme.
Foreløpig er saken blitt litt forsinket fordi kommunen ikke er fornøyd med den søknaden som er sendt inn fra arkitektfirmaet DRMA - som borettslaget har hyret inn for å få prosessen mest mulig på skinner.
I brev til DRMA skriver kommunen bl.a.:
- at søknaden mangler underskrift fra styreleder
- at det mangler fasadetegninger av garasjeanleggene
- at de ønsker "snitt/oppriss med kotehøyder" som viser hvordan ny avkjørsel ved Andedam-garasjene er løst.
- at det ikke er vedlagt uttalelse fra BaneNor.
Underskriften og BaneNOR er ordna, mens DRMA er i dialog med kommunen om tegningene. Korrigert søknad ventes sendt inn innen 7. februar, og kommunen vil da behandle denne innen 14 uker (som er maksimumsfristen), dvs. innen midten av mai.
Se referat fra siste styremøte her.

Ellers: Du kan selv følge kommunenes behandling av vår garasjesøknad. Gå inn på Drammen kommune sin hjemmeside: https://www.drammen.kommune.no/no/Min-kommunale-side/Sok-byggesaker/.Skriv ned borettslagets gårds- og bruksnummer, hhvis 19 og 165, evt. saksnummer 17/49, og vips - nå er du inne på siden for aktuelle dokumenter. Både de som vi (dvs DRMA) har sendt til kommunen, og det som kommunen har sendt til oss (dvs til DRMA).
Drammen kommune begynte med denne servicen for noen år tilbake. Alle bygningsdokumenter som angår borettslaget skal finnes på kommunens hjemmesider.
 

Garasjene: Naboene varslet  (desember/16)

Arbeidet med nye garasjer har nå kommet et steg videre. Alle våre 12 registrerte naboer er varslet - enten personlig eller ved rekommandert brev.
De har frist til begynnelsen av desember med å uttale seg.
Arkitektfirmaet DRMA vil så, før jul, på våre vegne sende formell søknad til kommunen. Om alt går etter planen, vil denne søknaden være behandlet før vår generalforsamling i april.
DRMA ser det ikke som usannsynlig at våre garasjeplaner vil måtte justeres noe etter kommunal behandling. De mener det derfor ikke er fornuftig med ytterligere detaljering av planene på nåværende tidspunkt. Dette gjelder bl.a. den skarpe svingen til venstre, ved Fotballbanegarasjene. Se under.

Vi har tatt opp med arkitekten at biler som kjører inn ved idrettsplass-garasjene, også må kunne svinge inn til venstre, mot boligene 58-92. Se tegning.

Arkitektene svarer:
Det er trangt her, og det er ikke lett å få inn de 37 plassene på en måte som ikke blir trang i en ende. Vi har gjort mange versjoner nå.
Om dere ikke er komfortable med den løsningen som har vært sendt over noen ganger, så må ny løsning vurderes. Evt må vi redusere med en plass eller finne på noe annet lurt.
Evt kan vi beholde det slik som tegnet nå og gjøre justeringer når vi vet om dette er noe kommunen mener er innafor i forhold til de punktene vi trenger disp fra. Som jeg nevnte i mail i stad vil jeg anta at kommunen vil komme med noen inspill/ønsker om justering.
Det vi sender ut nå vil gi svar på om det er naboer som har innspill/klager, det er viktig å avklare dette nå. Om vi ikke får gjennom dispensasjonene for den rekka med 4 plasser er det mye som må endres.
Det andre vi kan vurdere er at det i forhåndskonferansen ble åpnet for at aktuelle dispensasjonssøknader kunne omsøkes i egen sak før evnt. søknad om rammetillatelse innsendes. Det bør vi også se på.
Fint om dere sammen vurderer hva vi gjør videre nå og kommer med en tilbakemelding.
Vi avventer ferdigstillelse av nabovarslinger.

Dersom det blir vanskelig/umulig å svinge til venstre, må bil som f.eks. skal til nr 60, kjøre inn ved Andedam-garasjene og kjøre derfra til nr 60. Når bilen så skal kjøre ut fra borettslaget, må den enten rygge samme vei tilbake, eller f.eks. kjøre fram til idrettsplassen og rygge ut derfra. Alternativt kjøre helt til boligrekken 42-50, rygge og så kjøre ut.
Garasjegruppa har foreløpig ikke behandlet arkitektens siste brev. Hva mener DU?

GARASJE-TEGNINGENE (des/2016)

Arkitektfirmaet DRMA har lagd tegninger som er tenkt som grunnlag for et snarlig nabovarsel. Etter at nabovarsel er levert/sendt ut, og evt. reaksjoner er kommet inn, vil kommunen behandle vår allerede innsendte søknad om nytt garasjeanlegg.
Søppeltømmingsselskapet RfD har allerede godtatt våre forslag med to søppelhentepunkter og to inn- og utkjøringer både ved garasjene nærmest idrettsplassen og ved garasjene nærmest Andedammen.

Tegningen viser hvordan borettslaget vil ta seg ut, sett fra 1. Strøm terrasse. Klikk for større bilde.

Tegningen viser hvordan garasjene er tenkt sett fra siden.
Øverst ser du garasjerekkene nærmest idrettsplassen, sett fra idrettsplassen. Nederst ser du garasjerekkene nærmest Andedammen, sett fra Andedammen. Klikk for større bilde.

I tillegg til disse tegningene har DRMA også utarbeidet to større kart:
Vann- og avløpskart med tiltak, klikk her.
Situasjonskart med tiltak, klikk her.

Her ønskes den ekstra inn/utkjøringen ved Andedamgarasjene. (hvitt felt).
På bildet sees Johansen og Engedahl i Garasjegruppa.
 

Garasjene (juni/16): 2 utkjøringer!

Arkitektfirmaet DRMA har kommet med nye tegninger vedr. garasjeplasseringen.
Disse tegningene er i samsvar med garasjegruppas ønske, og betyr to inn/utkjøringer både ved garasjerekka mot fotballbanen og ved garasjerekka mot Andedammen.
Renovasjonsselskapet RfD  v/Marianne Bårnes har i epost 23.6.16 godkjent disse nye tegningene.
Saksgangen videre blir da at nærmeste naboer skal uttale seg før vi - forhåpentligvis - får de nødvendige godkjenninger fra kommunen. Siden noen av garasjene delvis vil bli plassert utafor den såkalte "byggegrensa" trenger vi kommunal dispensasjon.
Søknad til kommunen er allerede innsendt av DRMA. Behandlingstiden for en sånn søknad, såkalt rammesøknad, er normalt ca. 3 måneder.
Under ser du forslaget til garasjene ved Idrettsplasen. Under møtereferatene (spalta til venstre) ser du forslaget for Andedam-garasjene.

Garasjene nærmest fotballbanen, to utkjøringer. Klikk på bildet for forstørrelse.
 

Hva skjedde på det ekstra-
ordinære årsmøtet nov/15?

Deretter orienterte arkitekt Erik Hoen-Lund fra arkitektfirmaet DRMA nærmere om foreslåtte alternativer.
- Tomta vår allerede hadde for lite grøntarealer og at kommunen ønsket derfor færre parkeringsplasser enn i dag. Krav: 1 parkeringsplass/garasje pr husstand.
- RfD ville kreve felles søppelløsning, dvs. maksimum 2 leveringspunkter.
- Foreslått garasjebredde ville bli ca 288 cm.
- Var mulig både å lage en ekstra garasjeplass ved Andedammen, fortsatt å bruke murgarasjene, og å lage bredere garasjer også mot A.M.Knudsens gate.

Haakon Johansen presenterte så styrets forslag, med mindre korrigeringer i forhold til tidligere offentliggjorte forslag.
- Fra andelseier med garasje mot A.M. Knudsens gate ble det utrykt misnøye med forslaget, bl.a. at det virket urettferdig at de ikke skulle få nye garasjer – bare oppgradering av de nåværende - siden de også ville få husleieøkning.
- Det ble uttrykt ønske om å holde informasjonsmøter underveis i garasjeprosessen.

I avstemningen ble det ble først stemt over ja eller nei til nye garasjer.
Forslaget ville kreve 2/3 flertall, dvs. minst 20 stemmer for å bli vedtatt.
Det ble forlangt skriftlig avstemning.
Resultatet ble 24 ja, mot 5 nei, dvs. forslaget om å bygge nye garasjer ble vedtatt.
Deretter la Haakon fram det reviderte forslag fra styret (se over, i lysebått felt) som ble vedtatt. Alternative forslag ble ikke fremmet.
Geir Enersen (nr 46) og Odd Engedahl (nr 80) ble så enstemmig valgt som andelseiernes representanter i prosjektgruppa.



 

Når nye garasjer:
Felles søppeldunker

Det interkommunale "Renovasjonsselskapet for Drammensregionen" (RfD) ønsker at all søppel - også matavfall og restavfall - sentraliseres innenfor borettslagets område. Dvs at alt samles på ett - evt. to steder, og at ingen lenger har private søppeldunker utenfor sitt rekkehus.
Bildet under, fra Liejordet borettslag på Åssiden, viser hvordan dette kan tenkes løst. Her er containerne delvis gravd ned til 1,5 meter under bakken, mens 1/3 av containerne synes over bakken.

I dag må borettslaget betale nærmere 2.900 kroner for søppeltømming pr. beboer på årsbasis. Beløpet inngår i husleia. Med ny løsning som vist over, vil tømmeavgiften gå noe ned (færre tømmepunkter) mens avgift for årlig containerreingjøring vil komme i tillegg. Totalt sett vil derfor årsavgiften bli noenlunde den samme som i dag.

Dersom vi har to søppelpunkter, hvert med samme containere som vist på bildet, dvs. totalt 10 containere, vil containere, graving og asfaltering/steinlegging komme på nærmere 300.000 kroner totalt. Rfd vil subsidiere dette beløpet med 10.000 kroner pr. container (ifall vi velger deres samarbeidspartner: Strømbergs Plast - Molok containere), altså totalt 100.000 kroner. Netto utgift for borettslaget blir da ca. 200.000 kroner, dvs. drøye 5.400 kroner pr. boenhet.

Det er også en annen mulighet:
Vi kan ha søppelanlegget helt nedgravd, som ved Drammen videregående skole. Dette er en mer kostbar løsning enn delvis nedgravd løsning. Først fordi containerne da vil koste 2,5 ganger så mye, og fordi vi må grave dobbelt så djupt..




Bildet viser følgende containere, delvis nedgravd:
1 stk 1300 liter matavfall, 1 stk 1300 liter glass/metall, 1 stk 3000 liter plast, 1 stk 3000 liter restavfall, 1 stk 5000 liter papir. 1/3 av containerne er over bakken, 2/3 av containerne er under bakken. Ifølge RfD trenger vi to sånne søppel-oppsamlingsplasser på vårt område.

Bildet viser helt nedgravd søppel-løsning som er ca 2,5 ganger dyrere enn delvis nedgravd løsning.
 

Befaring:
Geir, Haakon og Jan fra styret, samt Erik fra DRMA, hadde befaring 20.10.15. Noen synspunkter:

- Garasjerekkene nærmest Andedammen foreslås med 8 meters avstand mellom rekkene, dvs. drøye en meter mer enn i dag. DRMA mente vi kunne få 22 garasjer her, i 2 rekker som i dag. Disse garasjene må imidlertid flyttes bakover sånn at lekeplassen/grøntarealene blir mindre. Nåværende mur må da rives, og ny settes opp. Det går en vannledning mellom ytre garasjerekke og avløpskummen nærmere veien, noe som vanskeliggjør flytting av denne garasjerekka nærmere veien.
Felles søppelplass kan tenkes i det området som ligger nærmest Andedammen.

- Garasjerekkene ved fotballbanen foreslås også flyttet bakover, dvs. nærmere boligene, samt at det legges på ei ekstra garasjerekke, jfr. garasjene ved Andedammen. Nåværende mur rives, ny settes opp. Det blir bare en innkjøring til disse garasjene, ikke to som i dag. Evt. kan de to garasjerekkene i stedet snus 90 grader og få egen innkjøring fra 1. Strøm terrasse. Dersom garasjerekkene snus, må grunnen legges lavere.
Avstanden mellom garasjerekkene her vil bli 7,5 - 8 meter, og det er tenkt 11-12 garasjer fordelt på to rekker.
Felles søppelplass bør kunne legges i tilknytning til disse garasjene, mellom fotballbanen/veien og garasjene.

- Murgarasjene foreslås ikke lenger brukt til garasjer, men det foreslås ikke riving. Disse to garasjene kan eksempelvis brukes til sykkelhotell eller lagerrom.

- Garasjerekka ved A.M.Knudsens gate består i dag av 4 garasjer - alle fikk nytt tak i 2013. Disse garasjene foreslås beholdt som i dag, evt. at selve bygningen beholdes, men at den innredes med tre garasjer framfor fire. I så fall vil disse garasjene bli bredere enn 3 meter.
Det vil også være en mulighet å ha felles søppeltømming her i stedet for ved fotballbanen, ved den mer bortgjemte gjesteparkeringsplassen nærmest gangstien.
 

Ikke krav om egne parkeringsplasser

Arkitektfirmaet DRMA som av styret er engasjert til å utarbeide forslag til garasjer mm, har hatt såkalt forhåndskonferanse med Drammen kommune. Ingen fra borettslagets styre deltok på denne.
På forhåndskonferansen kom det fram at kommunen allikevel ikke vil kreve mer enn en parkeringsplass pr bolig (og ikke 3 som kreves i de kommunale parkeringsvedtekter, se her). Dette gjør det selvsagt lettere å få til bredere garasjer, men det vil - som tidligere nevnt - gå på bekostning av færre egne gjesteparkeringsplasser. Kanskje 3 totalt, mot 11 i dag.
I forhåndskonferansen var kommunen bl.a. opptatt av "at kvaliteten på uteoppholdsarealene ikke skal svekkes til fordel for større garasjeanlegg".
Nye garasjer i borettslaget vil også kreve at vi får dispensasjon fra såkalt byggelinje. RfD (Renovasjonsselskapet for Drammensregionen) skal komme med uttalelse vedr søppelhåndtering, og naboer skal også få si sitt.
Referatet fra forhåndskonferansen finner du her.
 

Fra styremøtereferatet i oktober:
Doble garasje-rekker ved fotballbanen?

DRMA  

Arkitektene Maria og Erik fra Drammensfirmaet DRMA som skal utarbeide planer for garasjeanlegg mm. Den 28.9. skal de ha møte med kommunen for å avklare muligheter og begrensninger, spesielt i forbindelse med gjesteparkeringsplasser.
Deres tilbud - som du kan se her - omhandler 4 faser. Styret mener at bare de første to faser, til en prislapp på ca. 60.000 kroner, er nødvendig i forbindelse med den ekstraordinære generalforsamlingen.
 

Hva med disse garasjene?

De to garasjene til venstre, er i mur. De gir hus nr 80 en fin "tak"terrasse.
De 4 garasjene til høyre vender ut mot A.M. Knudsens gate. På disse siste ble det lagt nytt tak for 100.000 kroner for to år siden. Spesielt midtgarasjene her har ekstra stor oppbevaringsplass på "loftet".
Bør disse også rives?

Rehabilitering av de gamle eller bygging av nye?

Ingunn Tysnes og Svein Lumkjær Andersen har lest vedlikeholdsplanen og notert disse synspunktene om garasjene nærmest Andedammen og nærmest Idrettsplassen. Punkt 79, Anbefalte tiltak.
(Synspunktene er markert i fet rød skrift,  mens opprinnelig tekst i vedlikeholdsplan er i svart skrift):

Garasjene er nå i en slik tilstand (skjev konstruksjon) at det ikke kan anbefales å legge nytt tak og skifte porter. Det anbefales å igangsette et forprosjekt for å vurdere omfanget av skadene, egnethet og kostnader for refundamentering og oppretting av de eksisterende garasjene, i forhold til kostnader for nye garasjer og parkeringsplasser.
Ønskene om større garasjer ved bygging av nye vil redusere antallet parkeringsplasser i Borettslaget.
Det samlede antall garasjer og parkeringsplasser må ses i sammenheng med Bygningslovens § 69 og Drammen kommunes tilhørende vedtekter, KRAV TIL BILOPPSTILLINGSPLASSER OG SYKKELPARKERING (se under).
Der angis pålegg om 3 biloppstillingsplasser per boenhet i ytre sone, hvor vi bor. Dette kravet var sannsynligvis ikke gjeldende da Danvik Borettslag ble bygget, men ved eventuell byggesak nå for nye garasjer vil antagelig disse vedtektene komme til anvendelse.
En avklaring om rehabilitering eller nybygging må uansett være første trinn i beslutningsprosessen om garasjene skal renoveres eller nye skal bygges.
 

Garasjeforslag

fra 2012

På ekstraordinær generalforsamling i 2013, ønsket 6 beboere nye garasjer. På generalforsamlingen i 2014 falt forslag om å utrede nye garasjer med knapt flertall.
På generalforsamlingen i 2015 stemte 22 av 28 beboere for å utrede flere løsningsforslag når det gjelder nye garasjer. Klikk på tegningen over, så får du den større. Dette er et forslag, utarbeidet av arkitekt Blindheim i 2012.. Her foreslås det en annen organisering av garasjer/parkeringsplasser enn dagens (nye garasjer/parkeringsplasser er turkisfargede).
 

På denne garasjerekka - nærmest Andedammen - er de fleste "problem"-garasjer lokalisert. Mange garasjedører har vært vanskelig å få helt igjen p.g.a. skjevhet i garasjeramma..



Garasjer og garasjeporter

Alle beboere som ønsket det, fikk sjekket sine garasjeporter vinteren 2014/15.
De aller fleste sjekkede garasjeporter er konsentrert i 2. garasjerekke nærmest Andedammen, spesielt de garasjer som er nærmest enden, se bildet.
Her har telehiving gjort garasjerammen så skeiv at enkelte porter - noe avhengig av årstid - er umulig å lukke helt igjen. Vinteren er verst, og spesielt ille er vintre med mye snø på taket.
Å rette opp garasjerammen, er selvsagt best. Dette er vanskelig, og så lenge fundamentet er dårlig, veit en ikke når samme problem atter vil melde seg.
En løsning kan da være å støpe søyler/pillarer i grunnen og at garasjene kan hvile på disse, jfr. de 4 garasjene i A.M. Knudsens gt.
Kanskje en ekspert på rehabilitering av garasjer kunne gi verdifulle råd på dette felt?
Som strakstiltak er de garasjedører som støter mot ramma, blitt høvlet sånn at garasjedøra nå kan lukkes.
Fra en andelseier har vi fått denne tilbakemeldinga: "Tusen takk for hjelpen med garasjeporten. Nå er den endelig lett å åpne og lukke!"
 

Sånn har det blitt gjort:
 
USBL (Ungdommens selvbyggerlag) sitt medlemsblad hadde nylig en reportasje om nye garasjer i to borettslag.
TTT - ting tar tid. Les her.
 

Igland garasjer

Firma Igland garasjen i Grimstad, har vært på befaring i vårt borettslag, og foreslått 31 nye garasjer, hver ca. 300 x 560 cm.
Mht garasjene nærmest Andedammen foreslår de 21 garasjer (22 i dag), ved idrettsplassen 10-12 garasjer (9 i dag). De 4 garasjene mot A.M.Knudsens gate samt de to betong-garasjene foreslår de eventuelt å la være som i dag.
Garasjene ved idrettsplassen ønsker de å snu 90 grader, lage dobbel rekke med baksidene mot hverandre, og ha innkjøring fra hver sin kant.
Forslagene ser du illustrert over, klikk på bildet så blir det større. Nederste bilde er rekka ved idrettsplassen.