Min Mening:
Billigere - og takk for meg? (februar/19)

Danvik borettslag har snart avsluttet det største byggeprosjektet siden boligene våre stod ferdige i 1979/80:
Nye garasjer og utomhusanlegg. Egentlig klarte vi det også billigere enn det vi tok høyde for. Den øvre prisrammen på 8,25 millioner 2015-kroner tilsvarer over 9 millioner 2018-kroner. Sluttregninga er i underkant av 8,7 millioner kroner, og da er både arkitekttjenester, kommunal saksbehandling og byggeledelse inkludert. Alt gratisarbeide av tillitsvalgte er imidlertid holdt utenom.

Men kanskje best av alt: Hittil har tiltaket ikke medført den forespeilede økning av fellesutgiftene.
Vi ligger pr i dag en drøy hundrelapp under den månedlige økning som ble antydet da det økonomiske rundt garasjeprosjektet ble vedtatt.  Attpåtil har alle fått ekstra standardforbedring i form av bl.a. elektrisk port-åpner og betonggolv, og de aller fleste fikk både høyere porter og en halvmeter lengre garasjer. I de garasjer som har murvegg i bakkant, både isolerte og drenerte vi ekstra godt. Dette vil øke anleggets brukstid. I tillegg tok vi hensyn til flere individuelle ønsker, bl.a. omplassering av vannsluk og lys.

Rett nok er ikke arbeidet helt ferdig. Spesielt har vi problemer med vann i garasjene. Entreprenør er varslet om dette, og tiltak er lovet før sommerferien.
Forhåpentligvis blir da alle fornøyde, selv om vi kanskje må akseptere at selv i garasjeområder der alle regler for god byggeskikk følges, kan ekstremvær skape uante problemer.
 
Vi står nå foran en ny generalforsamling - med nesten tom kasse. Styret ønsker fullmakt til å ta opp inntil et par millioner i nytt lån. Med forlenget avdragstid og lav rente, kan dette bety et par hundrelapper mer i husleie fra neste årsskifte. Med et slikt lån tar vi større høyde for store fremtidige utgifter uten å måtte øke fellesutgiftene ytterligere.
Det er også innkommet et annet forslag til generalforsamlingen.
Dog - ikke om garasjer og utomhusanlegg eller forslag på tiltak som kan bedre dagens situasjon.
En andelseier synes å hevde at styret ikke har rett til å prioritere vedlikeholdsoppgaver, eller fatte situasjonsbestemte vedtak som at «alt under tak er beboers ansvar».
Om styret ikke har rett til å prioritere vedlikeholdsoppgaver, hvem skal da gjøre det? Generalforsamlingen? Eller en slags polsk riksdag? Det spesielle her er at samme andelseier var meget positiv etter forrige generalforsamling og ei uke før styret fattet sitt vedtak: «Jeg forsto det slik at styret har fått tilbud på deler av stikkveier inn til hoveddøra til der hvor taket dekker resten. Hvis noen ønsker mer gjort kan det legges inn bestilling til entreprenøren som da ordner det for den enkelte eiers regning. Dette synes jeg er en god løsning ...».*  
Akkurat. Og sånn ble det da også! Men nå til den samme andelseiers fortvilelse.
 
For noen år siden fattet aldri styrene noe kalt «vedtak». Det som skjedde på styremøtene ble, som hovedregel, holdt skjult for de øvrige andelseierne fordi offentliggjøring kunne "vanskeliggjøre" styrets arbeid. Dessuten het det at sånt kunne være brudd på taushetsplikten. Til mindre andelseierne visste, til mindre bråk og desto bedre, syntes å være omkvedet.
I dag ser vi det snarere sånn at det er bra at andelseierne veit hva som styret diskuterer og hvilke vedtak som fattes. Vi ser også verdien i synspunkter fra folk utafor styret og viktigheten av toveis-kommunikasjon. Vi ønsker å bygge gjensidig tillit, og bruker atskillig tid på nettopp dette.
Vi synes det blir feil hvis andelseiere som handler bolig for millionbeløp og etterpå pusser opp for hundretusener, skal være uvitende om – eller mangle interesse for - hvordan deres borettslag drives.

Informasjon og åpenhet kan misbrukes. Vedtak tas ut av sin sammenheng. Små ting forstørres mens viktige ting forties. Eget markeringsbehov kan synes viktigere enn hva som tjener borettslaget. Tillitsvalgte med de beste intensjoner, går trøtt. Dermed kan vi raskt være tilbake til tidligere tider, til den gang styret nærmest var av «Guds nåde» og ingen fikk innsyn i deres arbeid.
Om det er sånn folk ønsker å ha det, takker jeg for meg.

Jan Christensen
Styreleder

*) Se innlegg på borettslagets Spørsmål&Svar hjemmeside, datert 11.4.18

Min Mening:
Garasjer og overskridelser (mars/18)

Stortingets garasjeprosjekt, opprinnelig tenkt å koste 70 millioner kroner i 2011, synes nå å bli over 30 ganger så dyrt – eller nærmere 14 millioner kroner pr. stortingsrepresentant.
Garasjeplass i kjellere i nye boligkompleks, koster fort en halv million kroner.
Vårt eget garasjeprosjekt, vedtatt i 2015, har ei kostnadsramme på drøye 200.000 kroner pr andelseier. Dette beløpet inkluderer også asfaltering av veier/gårdsplasser, nytt avfallsanlegg og annet utomhusarbeide.
Klarer vi å få det til den prisen?

Vi har valgt en totalentreprenør som har levert tilbud innenfor den vedtatte rammen. Drammensfirmaet Bogen og Mathisen - et firma med god erfaring fra lignende prosjekter - sin prislapp var på drøye 7,3 mkr. Tas med tjenester vi har valgt å kjøpe fra andre, hovedsakelig avfallscontainere til en kvart million kroner og konsulentbistand til et par hundre tusen kroner, er vi fortsatt godt innenfor de 7,5 mkr + 10% ekstra som den nevnte generalforsamlingen tillot som ”slingringsmonn”.

Både garasjegruppe og styre har vært opptatt av at vedtatt kostnadsramme skal holde.
Og at den månedlige økningen av fellesutgiftene (husleia) ikke vil overstige 700 kroner i måneden.
Vi vedtok å øke husleia med ca 500 kroner fra 1.1.18. Vårt håp er at dette skal være tilstrekkelig.
Så – svaret er ja: Vi har klart å få det til den vedtatte pris. 

Men - en ting er hva vi har fått tilbud om. Noe annet er hva den endelige regninga vil bli.
Hos oss, som andre steder, tas det gjerne forbehold når tilbud leveres. Uforutsette ting kan dukke opp, noe som kan øke kostnadene. Noen eksempler:

• Bogen og Mathisen har tatt forbehold om grunn. De nye avfallscontainerne skal være delvis nedgravde. Om eksempelvis gravearbeidet her også medfører sprengning, vil dette fordyre.

• Treffer vi for eksempel på ukjente kabler/rør som må tas hensyn til, kan dette bety merkostnader. 

• Om det tilkommer ekstra oppgaver som vi ikke var forutseende nok til å se før arbeidet tok til, vil prisen bli høyere. Da vi for 5 år siden fikk nye tak, økte eksempelvis kostnadene med ca 15% i forhold til den opprinnelige tilbudsprisen.

• Om vi ønsker dyrere løsninger enn tenkt, for eksempel isolerte framfor uisolerte garasjeporter, vil dette fordyre.

• Noe kan også bli billigere, spesielt veiarbeidet. Kan vi bruke mindre penger på masseutskifting enn først tenkt, fordi det kanskje ikke er nødvendig å skifte masse under alle steder der vi legger ny asfalt?

• Tilbudet fra Bogen og Mathisen, som ble levert i fjor sommer, hadde en gyldighetstid på 4 måneder. Etter den tiden kan det bli prisstigning, avhengig av når prosjektet starter opp og den såkalte byggekostnadsindeks. En prisstigning på 2-3% prosent, kan gjøre prosjektet et par hundre tusen kroner dyrere. 

Styret er uansett innstilt på en kontinuerlig kostnadskontroll, og å holde andelseierne godt informert om prosjektets gang. Til mer engasjement det er blant oss alle, og til mer konstruktiv feedback som styret og garasjegruppa får fra andelseierne, til større er sjansene for at vi ender opp med gode og rimelige løsninger som tjener oss alle.

Jan Christensen, styreleder

Min Mening:
Et bærekraftig borettslag (desember/17)

Hva er et bærekraftig borettslag?
Etter min mening et dette borettslag der alle andelseierne er opptatt av borettslagets og hverandres ve og vel, der tillitsvalgte kommer fra egne rekker, der vi søker å nyttiggjøre oss kompetansen til borettslagets andelseiere, og der vi klarer å holde fellesutgiftene (husleia) på et rimelig/anstendig nivå.

Selv synes jeg Danvik borettslag er blant de bedre på disse områder.
Allikevel: Sjelden er noe så bra at det ikke kan bli bedre! Og her tenker jeg i første rekke på hva som trengs av nødvendig vedlikehold, og hvem som skal ha ansvar for dette.

I dag har borettslaget noen standardvedtekter om vedlikehold. Vi i Danvik bruker i hovedsak de samme regler som gjelder for alle borettslag.
Jeg synes dette blir feil. Når folk bor tett sammen i ei blokk som f.eks. på Fjell, må fellesskapet ta større ansvar. Og motsatt: Når folk bor i rekkehus med stor frihet til bl.a. indre og ytre ombygninger/vedlikehold, er det mer naturlig at den enkelte andelseier overtar større del av vedlikeholdsansvaret. Følgelig er det min oppfatning at vedtektene våre bør revideres sånn at dette gjenspeiles i større grad.

Forøvrig: Vi har allerede tatt noen konsekvenser av at vårt borettslag består av mer selvstendige enheter. I år begynte alle å få sin egen vannregning, neste år betaler også den enkelte regning vedrørende feiing og tilsyn. Tanken her er at siden forbruk og bruksmønster er forskjellig, er det mer naturlig at den enkelte andelseier tar direkte ansvar for disse utgiftene - ikke fellesskapet. Sånne reformer kan vedtas av styret, mens vedtektsendringer krever at 2/3 av generalforsamlingen er enig.

Hvorfor endre vedtektene - det har jo fungert bra i alle år forut, spør noen.
Mitt svar er enkelt: Eldre boliger trenger mer vedlikehold enn nye. I verste fall kan dette medføre  så store husleieøkninger at det for mange ikke blir bærekraftig å bo her, det blir for dyrt.
Mye av vedlikeholdet er "personavhengig" - i verste fall kan slurv og likegyldighet fra en andelseier koste de andre andelseierne dyrt. Et eksempel er vinduene: Dersom boligen har manglende lufting, kan det lett bli et fuktig inneklima. Resultatet kan bli soppdannelse i ventilasjonsrør og råtne vinduer. Å skifte råtne vinduer er fellesskapets ansvar, uavhengig av årsak/skyld. Er sånt riktig?

Skal vi klare å holde fellesutgiftene på et rimelig nivå, et, tror jeg det er lurt at borettslagets vedtektsfesta  vedlikeholdsplikt innskrenkes, og at andelseiernes vedlikeholdsplikt utvides.
Dette vil også lette arbeidsmengden for fremtidige styrer, og bidra til at vedlikeholdskostnader og konsulentbistand ikke sprenger budsjettrammene.

Forhåpentligvis er det flere meninger om dette. Styret håper derfor på innspill, og gjerne også at interesserte kan bli med i ei arbeidsgruppe som legger fram forslag på kommende generalforsamling.

Hvilke tanker har du om dette med ansvarsforhold for vedlikehold?
Kan du tenke deg å bli med i ei sånn arbeidsgruppe?
Hør da av deg - snarest!

Jan Christensen, styreleder

Min Mening:
Garasjer og veivalg (juli/17)

Danvik borettslag har nå fått inn anbud om bygging av nye garasjer mv fra 4 aktuelle tilbydere.
Alle tilbudene legger opp til samla utgifter som synes i overkant av hva som generalforsamlingen i 2015 satt som kostnadsramme.

Det betyr at vi har følgende valg:
1.      Vi må legge lista over ønskede tiltak noe lavere sånn at vi klarer å holde oss innenfor bevilget beløp. Eller:
2.      Vi må avholde ekstraordinær generalforsamling, og overlate videre avgjørelser til denne generalforsamlingen.

I anbudsdokumentene la garasjegruppa opp til flere kostnadskrevende tiltak.
Vi nevner noen – og takker på forhånd for synspunkter fra flest mulig av andelseierne:
·        Vi har bedt om tilbud på fjerning av all asfalt og all masse ned til en dybde på 40 cm på alle interne kjøreveier. Deretter ny masse/pukk, og nytt 5 cm asfaltlag oppå dette.
Her bør det være mulig å være selektiv: Ny asfalt på alle veiene, men kun skifte ut masse på de mest utsatte strekninger.
·         Framfor støpt golv under alle garasjene, kan vi ha det som i dag: Asfalt, men gjerne med støpt ringmur rundt hver enkelt garasjerekke.
·         Kun asfaltere de stikkveier inn til boligene som er i dårlig forfatning.
·         Bruke billigere løsning enn de takplater nå er på boligene våre. For eksempel takpapp eller takshingel (som i dag).
·         Bygge  pult/åsgarasjer framfor dagens mønegarasjer. Konstruksjonen her er visstnok billigere, og dersom høyeste punkt er ved porten, er det også unødvendig med snøfangere.
·         Ikke installere elektriske portåpnere, evt. at de som ønsker slike portåpnere selv betaler de 3-4 tusen som dette anslagsvis vil koste.
·         Kun tilrettelegge for elbil-lading, og sånn at de som nå eller seinere måtte ønske elbil selv betaler for  nødvendige kabler og installering. 

Dersom vi i stedet velger å gjøre alt som beskrevet i tilbudsdokumentene, må dette i så fall avgjøres av ny generalforsamling. Generalforamlingen har da mulighet til både å bevilge mer enn de 7,5 million kroner som er dagens kostnadsramme, justere eller forkaste hele prosjektet. 

Selv er jeg opptatt av at vi både skal holde oss innenfor de gitte rammer, og at vårt nye garasjeanlegg, veier etc. både skal være av god kvalitet og fremstå som ”skikkelig”.
Jeg mener dette fortsatt bør være mulig innenfor den gitte bevilgningsramme. 

Garasjegruppa vil nå gå nærmere gjennom de aktuelle tilbud, samt søke å avklare hva som inkluderes i de enkelte tilbud og hva som kan komme ekstra. Grundig arbeid her kan spare oss for seinere merkostnader.

Deretter må styret velge hvem av de 4 tilbydere som skal få jobben.
Så må nødvendige kommunale tillatelser innhentes før anleggsarbeidet kan begynne.
Riving, bygging, asfaltering mv er beregnet til å ta 3-4 måneder.
Når kan så våre nye garasjer og nye veier tas i bruk?
Neste sommer – eller tidligere?

Jan Christensen, styreleder

Min Mening:
NBBO må delta i Sundlandsutbyggingen! (juni/17)

Fra 2005 var utbyggingen av den 275 mål store Sundlandstomta i Drammen, eller Gulskogen Hageby som det ble kalt, et samarbeidsprosjekt mellom Nedre Buskerud Boligbyggelag (NBBO) og ROM eiendom, som eies av NSB.
Av ulike årsaker, deriblant manglende veiforbindelser, skjedde lite før Drammen bystyre ti år seinere, 16.6.2015, vedtok reguleringsplan og utbyggingsavtale for området.
NBBO var ikke involvert i dette arbeidet. Boligbyggelaget solgte seg ut med gevinst i 2013, og har i  stedet brukt pengene på andre prosjekter.

ROM eiendom planlegger “markedsbasert” utbygging av Sundlandsområdet. Totalt er tenkt ca. 800 boliger, dvs. ca. halvparten så mange som på Fjell. Drammen kommune har allerede godkjent snarlig utbygging av 50.000 kvadratmeter, men ROM eiendom har pr i dag ingen konkrete tidsplaner for oppstart. 

Generalforsamlingen i NBBO vil uttale:

1. Etter generalforsamlingens syn er Sundlandstomta et sentrumsnært og attraktivt område for boligsøkende i alle aldersgrupper. Det bør her legges opp til ulike typer boliger for vanlige folk; både yngre og eldre, enslige og familier med og uten barn.

2. Etter generalforsamlingens syn må NBBO spille en aktiv rolle i utbyggingen av Sundlandstomta.
I første omgang bør NBBO ta snarlig kontakt med ROM eiendom og Drammen kommune, og formidle at vi er interessert i å delta og at vi ønsker en snarlig byggestart, eventuelt også at boligbyggelaget pånytt kjøper seg inn i området. 

3. Etter generalforsamlingens syn må NBBO bidra til at utbyggingen på Sundland får en mest mulig “sosial” profil. Rimelige leiligheter til boligsøkere som av økonomiske grunner har vansker med å komme inn på boligmarkedet, må prioriteres. Sammen med bl.a. kommune og Husbank må vi  arbeide for å finne fram til gunstige finansieringsordninger slik at behovet for egenkapital reduseres. En løsning kan være utleie med seinere mulighet for kjøp.

Jan Christensen
Delegat, Danvik brl

Min Mening:
Engasjement og skolering i borettslagsarbeidet!
(juni/17)

Siden de første boligsamvirker så dagens lys på attenhundretallet har engasjementet blant de boligsøkende vært en grunnleggende forutsetning for boligkooperasjonen. Gjennom aktiv og solidarisk medvirkning var målet å bygge boliger tilpasset vanlige arbeidsfolk. Å ha et trygt sted å bo, ble sett på som en menneskerett. Gjennom de boligsøkendes egenaktivitet, hovedsakelig  basert på frivillig arbeid, kunne utgiftene holdes på et rimelig nivå samtidig som den enkelte hadde medbestemmelse over utviklingen. 
Da Lov om boligbyggelag/borettslag ble vedtatt i 1960, ble dette satt inn i et demokratisk system, bl.a. med klare regler for organisering av generalforsamling og styre. 

I dag er mye av dette i ferd med å endres. Interessen for å bidra til borettslagets ve og vel, delta på møter og til å påta seg tillitsverv er dalende. Noen skylder på “tidsklemma”, andre frykter at de ikke veit nok eller er kompetente. I mangel av egne kandidater, ansetter i dag flere borettslag  profesjonelle styreledere utenfra. Borettslagene blir dermed mer og mer ledet av andre og ikke av de som bor der. Slike forhold kan ytterligere svekke andelseiernes eget engasjement og gjøre de mer fremmedgjorte overfor egen bosituasjon. Om en på stadig flere områder må leie hjelp til oppgaver som før ble tilfredsstillende utført av andelseierne, vil dette resultere i høyere fellesutgifter. 

Generalforsamlingen i NBBO ber styret i NBBO om å treffe tiltak som aktivt kan motarbeide slike utviklingstrekk, og vil spesielt framheve skolering.

Generalforsamlingen er av den oppfatning at NBBO fortløpende bør tilby ulike kortvarige kurs spesielt rettet mot medlemmene.
Disse kursene bør tilrettelegges både for NBBO sine vanlige medlemmer og for tillitsvalgte, og ta for seg sentrale emner både i boligbyggelagenes historie, lovverket rundt borettslagene, styrearbeid, viktige vedlikeholdsoppgaver mm.
Målet må være å øke interessen for borettslagsarbeid og å styrke kunnskapen slik at flere kan bli aktive andelseiere. Dermed bør det bli lettere å få kompetente folk til å påta seg verv, samtidig som en bedre sikrer kvaliteten på det frivillige arbeidet.
NBBO sitt eget medlemsblad bør også spille en viktig rolle i denne skoleringen.

Det forutsettes at disse kursene er gratis for medlemmene.
Dersom NBBO inngår samarbeid med f.eks AOF/Friundervisningen, kan kursene delvis finansieres ved statlige tilskudd.

Jan Christensen
Delegat, Danvik brl

Min Mening:
Fasadeendring og søknad (mars/17)

I vårt - som i andre borettslag – har andelseier, på visse premisser, ansvar for innendørs vedlikehold, mens alt utafor boligens fire vegger i utgangspunktet er fellesskapets ansvar. For eksempel fasade, tak og hage. Når fellesskapet har ansvar, betyr det også at styret, som er borettslagets øverste myndighet mellom årsmøtene, får et ansvar for hvordan borettslaget framstår ”på utsiden”. Forutsatt at vi ønsker et borettslag med et enhetlig preg, er dette en viktig styreoppgave. Gjennom årene har noen styrer tatt denne oppgaven alvorlig, andre ikke. 

Noe av dette utvendige er det bred aksept for. Vi godtar at styret bestemmer fargevalg på boligen vår. Vi godtar også å male boligen vår, mot at borettslaget holder malinga. Vi godtar å holde hageflekken utafor boligen vår i orden fordi det hos oss er etablert en praksis der vi har en slags suveren bruksrett til den.

 Danvik borettslag har mange utvendige fasadeendringer handlet om større balkonger. De ulike styrene har ikke hatt noe i mot dette. Oppfatningen har vært at dette har øket boligens bruksområde mens skadevirkningene har vært minimale.
Det ble fra styrenes vedkommende aldri satt noe krav om for eksempel hvordan rekkverket skulle se ut, eller hvor mange centimeter balkongen kunne bygges ut. Resultatet er at vi i dag ser ulike balkongdesigner og ulike størrelser.
Om vi her skal driste oss med en oppsummering, hadde det kanskje vært lurt om datidens styrer, den gang da balkongutvidelser begynte å bli aktuelt, enten hadde foreslått dette med bredere balkonger som et felles borettslagstiltak, eller satt visse krav til størrelse og utforming?

I det seinere har noen andelseiere ønsket å gå videre: Å innglasere deler av balkongen, eller å lage en trapp fra balkongen og ned til hagen. Det har også vært snakk om å lage en sammenhengende skillevegg fra balkong og helt ned til bakkeplan, og å fravike skråvegg på balkongens skillevegg.
Dagens styre har vært negativ til alt dette, hovedsakelig ut i fra estetiske hensyn. Det er dermed ikke sagt at for eksempel innglasert balkong ikke kan bli tillatt av et annet styre, eller – omvendt - at et annet styre kan være enda mer restriktive enn vi er. Dagens husregler gir ingen klare føringer her, og vedtektene har ingen bestemmelser om hvilke fasadeendringer som styret kan godta eller ikke kan godta. Er dette en svakhet? 

På våre hjemmesider (www.danvikbl.no/40.htm) har styret nevnt noen ombygninger der vi vil ha søknad. Det er ikke minst viktig å merke seg at søknad skal leveres styret på forhånd og ikke etter at arbeidet er igangsatt. Praksisen er – etter mottatt søknad - at styret alltid kontakter nærmeste nabo(er) før søknaden styrebehandles. Kanskje naboen har viktige innspill? Men, det vil alltid være styret som er suveren til å ta avgjørelse, uavhengig av hva naboene måtte si. Vi skal så langt mulig prøve å tenke helhetlig – naboen kan i beste/verste fall være mer opptatt av gode naboforhold.
Fram til nå har det også vært vanlig at styret, etter å ha gitt tillatelse, ikke har brydd seg mer om saken. Vi har stolt på at søkeren har gjort det sånn han har søkt om. Noen mener at vi – etter ferdiggjort arbeid - også burde inspisere at det er blitt utført sånn det ble søkt om, at planene er blitt fulgt. 

Noen spør: Er dette så viktig? Er det ikke bra med et borettslag som tillater variasjoner? Har ikke styret nok å gjøre om det ikke skal bry seg med sånne småting? Og hvorfor skal jeg søke, når så mange andre ikke har søkt?

Det siste er riktig. Enkelte andelseiere har foretatt godt synlige fasadeendringer som vi ikke finner noen som helst søknad om i tidligere styrepapirer. Noen sånne endringer ergrer naboer seg over den dag i dag.
Hva gjør vi med dette?
Ingenting?

Et argument er også at en ombygning som det ikke er søkt om, har stått så og så lang tid uten noen har reagert. Hvorfor da lage trøbbel i etterkant, sier noen.

Er det feil av styret å si at dette ikke angår saken? Om det tidligere er blitt gitt – eller ikke gitt – mer eller mindre tvilsomme tillatelser, er ikke noe argument for å la en sånn praksis fortsette. Og: Det er vel den som ønsker endring, som må sørge for at dette skjer i pakt med de retningslinjene som til enhver tid gjelder. Eller?

Nei sannelig. Greit er det ikke. Derfor ønsker vi å ta saken opp på beboermøtet etter årsmøtet.
Vi håper på frisk meningsutveksling, og ser fram til gode innspill.

Jan Christensen, styreleder

MIN MENING:
Marienlyst eller Sundland? (januar/17)

Styret i Danvik borettslag har vedtatt å melde borettslaget inn i den tverrpolitiske aksjonen ”Marienlysts venner".
Etter vårt syn er det viktig å bevare byens sentrumsnære grønne lunger, både til idrettsformål og rekreasjon, for fremtidige generasjoner. Boligutbygging på Marienlyst vil ødelegge denne muligheten. 
Samtidig ser vi behov for flere boliger i sentrale strøk, og håper Drammen kommune får fortgang i gamle planer om bl.a. utbygging av Sundland-tomta. Dette området gir gode muligheter til ulike boligstandarder for yngre og eldre, og kan bli en viktig tilvekst til byens boligmasse. Nedre Buskerud Boligbyggelag bør være en viktig kommunal samarbeidspartner i et sånt boligprosjekt, på samme måte som under utbygginga av Fjell for 50 år siden.

Jan Christensen, styreleder Danvik borettslag
(Debattinnlegg i Drammens Tidende, 27.1.17)
 

MIN MENING:
Hvordan borettslag ønsker vi? (nov/16)

Boligbyggelagene og borettslagene har fulgt utviklingen i samfunnet.
Fra å være en spydspiss for sosial boligbyggelag, for at vanskeligstilte skal få et nødvendig og skikkelig tak over hodet til en rimelig penge, er de nå ofte blitt et sted for folk med litt ekstra midler som ønsker en mindre uniformert og mer personlig bolig enn det som opprinnelig var tenkt.
Denne utviklingen er også merkbar her hos oss, i Danvik borettslag.
Vi kan alle se det, for eksempel utvendig, der mange har lagd større verandaer, noen steder med ulike mål og design. I mange boliger er det også utført store innvendige ombygninger, dessverre ikke alle like heldige. I en sånn situasjon kan det eksempelvis – i parantes bemerket - være betimelig å diskutere borettslagets vedlikeholdsansvar fordi ombygninger, ofte gjort uten at styret er blitt konsultert, også kan få følger for boligenes grunnleggende konstruksjon.

I den grad vi ønsker felles retningslinjer på sånne felt, har de ulike styrer i vårt borettslag, snarere vært ”etter snar” enn ”føre var”, eller overhodet ikke brydd seg. Her gjenspeiles også samfunnets endringer, fra en mer ”kollektivistisk” livsstil i etterkrigsårene, til våre dagers større vekt på individets, andelseiernes, ”frihet”.
Dagens borettslags-styre preges også av dette. Vi er i utgangspunktet positive til nye og spennende måter å utnytte boligen på, men vi synes samtidig at det er viktig at dette gjøres fagmessig og skjer uten viktige innvendinger fra øvrige andelseiere. Eksempelvis har vi ved søknader om terrasser/plattinger i forkant av boligene, vært opptatt av at søknad skal innleveres på forhånd og også å høre naboenes mening før det tas avgjørelse.

I fjor fikk styret forespørsel fra en andelseier om hvilket syn vi hadde på delvis innglassert balkong, dvs en slags ”vinterhage”. Styret var negative fordi vi bl.a. syntes det presenterte forslag, virket rotete. Forslaget var ikke ”integrert” i boligen, i balkongen.
Nylig har vi mottatt søknad om trapp fra balkong til hage. En sånn trapp vil utvilsomt øke hagens, og balkongens, bruksområde. Men: I og med at dette med trapp her tidligere ikke har vært aktuelt i vårt borettslag, har styret vedtatt å utsette behandlingen av saken. Vi ønsker først å høre andelseiernes mening før vi fatter noe endelig vedtak. Et positivt – eller negativt - vedtak her, vil naturlig nok også få følger for evt seinere søknader. Du kan lese mer om denne trappen både på dette infoskrivet (se baksida) og på våre oppdaterte nettsider.
Selv ønsket jeg – like etter at jeg i 1990 flyttet inn i Danvik borettslag – å erstatte deler av lilletaket med en liten kjøkkenbalkong. Men, jeg sendte ingen søknad. Hva skulle jeg, som B-menneske, med morgensol? Så, for meg ble det med idéen.

I et borettslag er alt uteareal felles eiendom. Det er bare egen bolig som andelseieren har bruksretten over. Dette betyr at utearealene som vi disponerer til ”privat” bruk, egentlig ikke er våre, men fellesskapets. Styret er her suverene til å treffe beslutninger, uansett hvor ”klok” eller ”dum” beslutningen kan synes å være. Som andelseier har du imidlertid mulighet til å overprøve en styrebeslutning gjennom å ta saken opp på generalforsamlingen – som alltid er borettslagets høyeste myndighet.
Vi i dagens styre ser det som viktig å søke og holde andelseierne orientert om hva som rører seg, om hva som til enhver tid er på gang. Til flere innspill og reaksjoner vi får, til større er sjansene for at de beslutninger vi fatter også er i tråd med flertallets synspunkter.

Jan Christensen, styreleder

MIN MENING:
Kartlegging, informasjon og vedlikehold (mai/16)

MIN MENING:
Danvik borettslag sin framtid – og deg! (mars/16)

Danvik borettslag er bygd opp rundt dugnadsånd. En ånd som bl.a. krever at andelseierne, så langt tid, krefter og evner strekker til, bør være villige til bl.a. å ta på seg tillitsverv.
Til flere som er villige, til større er sjansene for at vi får tillitsvalgte som arbeider mest mulig i tråd med borettslagets og andelseiernes interesser.
Om få eller ingen er villige, kan borettslaget enten forfalle eller må kjøpe mange tjenester utenfra. 
Mange av fordelene ved å bo i borettslag kan da forsvinne, og for oss – som bor i et eldre borettslag som trenger mer vedlikehold enn et nytt borettslag – kan sånt fort føre til store husleieøkninger.

- Et eksempel er ekstern styreleder, dvs. en styreleder som ikke bor i borettslaget og som lønnes.
De årlige styreutgiftene kan da flerdobles.
- Et annet eksempel er lønnet vaktmester med ansvar for praktiske arbeidsoppgaver som i dag utføres av styre og beboere. 
- Et tredje eksempel er at borettslaget – framfor å stole på egne krefter og i størst mulig grad dra nytte av styrets/andelseiernes kunnskaper - bruker eksterne og ofte høytlønna konsulenter.
- Et fjerde eksempel er at eksterne konsulenter kan ha en tendens til å foreslå meget kostnadskrevende tiltak.

MIN MENING:

Garasjene våre (november/15)
 

MIN MENING:

Det e itjnå som kjem tå sæ sjøl! (april/15)
 

MIN MENING:
Velkommen til årsmøtet! (mars/15)

For få år siden mente enkelte andelseiere at husleia minst måtte opp i 7.000 kroner. Vedlikeholdsoppgavene stod i kø, husene var nærmest falleferdige.  
På et beboermøte omtrent samtidig fikk mange av oss hakeslepp: Det kunne være en risikosport å flytte inn i eldre borettslag, fikk vi høre. Utgiftene ville bare vokse og vokse. Å endelig bli ferdig med borettslagets Husbanklån, ville snarere bety enda flere lån og enda flere utgifter.

Husleia er i dag den samme som den gang, og husene står fortsatt.  Så, spådommene har så langt ikke slått til. Allikevel - vi har ingen garanti for at forholdene ikke kan endres.
I en sånn situasjon spør jeg meg selv: Kan noe gjøres for å hindre at vedlikeholdsutgiftene løper løpsk samtidig som de aller fleste av oss fortsatt kan være fornøyd med både bolig, standard, omgivelser og husleie?   

I et borettslag med 37 andelseiere er det min overbevisning at det finnes tilstrekkelig mange ”kloke” hoder og ”nevenyttige” hender som vil gjøre en uegennyttig innsats til fellesskapets beste. Om vi klarer å mobilisere disse, kan vi alle kan gå fremtiden lyst i møte. Dvs. fortsatt bærekraftig husleie fordi vi -  gjennom å stole på egne krefter - selv klarer å diskutere og å planlegge  de aller fleste vedlikeholdsoppgaver.
Når vi eksempelvis veit at konsulentfirmaet Byggtek fakturerte oss for nærmere 170.000 kroner i 2012, og 380.000 kroner i 2013, er det ikke så vanskelig å tenke seg at her er det store innsparingsmuligheter. Jfr. med fjoråret - da vi på eget initiativ faktisk fikk tilbakebetalt et femsifret pengebeløp fra Byggtek.
Småpenger synes kanskje noen.
For meg er sånt nøkternhet og respekt for andelseiernes penger.
 
Allikevel - dette er ikke nok. Jeg tror det også er viktig å foreta en klarest mulig grenseoppgang mellom hva som skal være borettslagets vedlikeholdsansvar, og hva som skal være styrets.
Og samtidig: At vi lager mekanismer som bedre sikrer at større vedlikeholdsoppgaver ikke tas uten at andelseierne får si sin mening.

Andelseier har i dag stor råderett over egen bolig. Jeg finner det rimelig at dette også kombineres med et større ansvar for eget vedlikehold. Et styre skal, med god samvittighet – og uten å risikere advokater på nakken - kunne si nei til oppgaver som i dag er i grenseland, som skyldes "uvettig" bruk av boligen, eller som med letthet bør kunne utføres av den enkelte andelseier. Dermed reduseres også styrets "viserguttrolle". Å bo i borettslag må fortsatt ha sine fordeler i form av gode fellesskapsløsninger, samtidig som hver og en av andelseierne bør ta større ansvar for mer "private" områder.

Dagens vedlikeholdsansvar i Danvik borettslag reguleres av standardvedtekter.  Noen punkter passer bra hos oss, andre bør kanskje endres.
Om vi klarer å utforme vedlikeholds-vedtekter som både er dekkende, som passer godt i vårt borettslag, som ikke forskjellsbehandler, som er lette å forstå og som hindrer at borettslaget forfaller, er vi kommet langt på vei til  å være et attraktivt borettslag. Både for oss som bor her, og for de som ønsker å kjøpe seg inn.
 

MIN MENING:
Spørreundersøkelse og Datatilsyn (desember/14)


For en måned siden sendte styret ut en spørreundersøkelse, se her.
Hensikten var å få et bedre overblikk over forholdene i borettslaget, og også finne ut hvilke av beboerne som kunne trenge bistand til å få rettet opp ting. Flere spørsmål var viktig i forbindelse med det pålagte arbeidet med helse, miljø og sikkerhet (HMS), andre i forbindelse med mer målretting av vedlikeholdsarbeidet. Mest mulig helhetlig oversikt her ville være ønskelig, ikke minst fordi det oftest er rimeligere å gjøre ting samtidig og i fellesskap framfor stykkevis og delt. Noen svar kunne også danne grunnlag for mer generelt informasjonsarbeid for eksempel på hjemmesidene i tiden som kommer.
Resultatet av undersøkelsen var kun tenkt til styrets eget bruk, som et internt arbeidsdokument. Vi ønsket at alle beboere skulle besvare flest mulig av spørsmålene – enten på det utdelte spørreskjemaet eller via internett.

Så langt har vi fått inn svar fra 86% av beboerne. Selv om det å svare ikke var pålagt, og selv om deltakelsen er langt bedre enn noe valgresultat, hadde vi håpet på 100% oppslutning.
Hvorfor deltar da ikke alle?
Er det sløvhet? Eller er det av frykt for å utlevere seg selv eller boligen?

En beboer mente undersøkelsen var ulovlig, og kontaktet Datatilsynet, se her.
Datatilsynet ville ikke ta stilling, men svarte på generelt grunnlag at det klart skal informeres om hva undersøkelsen skal brukes til (se over) og at enhver som deltar i sånne undersøkelser har rett til å ”søke om innsyn i de opplysninger som styret behandler om deg , og hvilken sikkerhetstiltak  virksomheten har rundt bruken av personopplysningene dine.”  . Dette er nyttig informasjon, som vi selvsagt legger oss på hjertet, og som vi aldri verken har hatt eller vil ha noe behov for å skjule. Jfr styrets ”åpenhetslinje”.

Vedkommende mente også at mange spørsmål var sensitive. Et sensitivt spørsmål går, ifølge Datatilsynet, på etniske, politiske, religiøse, helsemesssige, straffbare eller seksuelle forhold. Det eneste sensitive spørsmålet i undersøkelsen var følgelig det første, om noen i husstanden trengte hjelp til evakuering i fall brann.
Etter vår oppfatning er det viktig at styret kartlegger sånne forhold, selv om vi jo alle håper at disse opplysningene ikke kommer til nytte.
Det ble også hevdet at noen spørsmål var ”innvaderende”, bl.a. dette med lofilter-rensing, skjøteledninger og vifteovner. Disse spørsmålene var tatt fra en NBBL/Byggtek-vegledning om HMS-arbeid, som tidligere styrer har abonnert på for tusenvis av kroner.  
Vi antok derfor at dette var ”klarerte” spørsmål.
Å få vite hvem som kan kontaktes i fall beboere ikke er hjemme, er likeledes et viktig spørsmål - spesielt om boligen står mye tom. 

Et uttrykk sier at ”veien blir til når du går den”.
Denne undersøkelsen var den første som et Danvik-styre har foretatt i forbindelse med HMS-arbeidet. Et sted må vi begynne.
Noen spørsmål kunne kanskje vært sløyfet, andre kunne kanskje komme i stedet. Noen kunne kanskje i stedet  blitt besvart anonymt, eller bare vært del av ei sjekk-liste. Dette er synspunkter vi tar med oss til en evt. neste gang.

Vi skal heller ikke se bort fra at noen beboere mener sånne undersøkelser ikke er noen vits. Ifall denne oppfatningen deles av mange, er det kanskje en idé nærmere å diskutere styrets oppgave og samtidig se nøyere på våre vedtekter/husregler. Da kan det kanskje bli naturlig å gi styret mindre ansvar for vedlikehold og i stedet overlate mer av dette til den enkelte beboers forgodtbefinnende.
Sånn at borettslagets styrefunksjon mer dreies i retning av et sameiestyre der kun de aller nødvendigste vedlikeholds-oppgaver blir et pålagt, felles ansvar.
For – hvordan skal et styre kunne ta sine vedlikeholdsoppgaver alvorlig dersom mange finner det viktig å hemmeligholde tilstanden i sin bolig?
Synspunkter?

Hvorom allting er: Takk til de som svarte. For dere andre er det fortsatt tid – gå inn her om dere ikke finner skjemaet.
På nyåret vil vi bringe noen av resultatene, i anonymisert form.

Jan Christensen, styreleder
 

MIN MENING:

Vil du betale for min slendrian? (november/14)


I husleia/fellesutgiftene i Danvik borettslag inngår flere utgifter som i stedet kunne vært betalt direkte av den enkelte beboer. 
Husleia kunne dermed settes ned, mot at beboeren selv tok litt mer ansvar for sin egen bolig.

Vann- og feieavgift er aktuelle eksempler. 
For vann betaler vi årlig ti tusen kroner ekstra for at NBBO sender ut regning til den enkelte. Kommunen kan gjøre sånt uten ekstrabetaling.
Dersom jeg f.eks. får purring fordi jeg - til tross for varsling - glemmer å lese av vannmåleren - eller dersom feieren kommer til låst dør til tross for at jeg har fått melding om når han kommer og stilltiende akseptert dette, ilegges gebyr. I dag betaler borettslaget betaler disse gebyrene.

Brannsikringskontrollen er frivillig. De som ønsker den, får den ”gratis”. Dvs. borettslaget spanderer. Men – dersom f.eks. jeg på forhånd har gitt melding om at jeg ønsker den, og kontrollør kommer til stengt dør, må borettslaget allikevel betale. 
Altså: Vi må betale for ingenting. Ingen kontroll hos meg, men allikevel regning til borettslaget fordi jeg - til tross for egne løfter - ikke var hjemme. Styret synes dette er urimelig, og har vedtatt at de som ønsker kontroll og ikke er tilstede som avtalt, må påregne selv å betale for denne kontrollen.
I fjor, da kontrollen var såkalt ”pålagt” og omfattet alle, betalte borettslaget for 37 boliger selv om bare 29 ble kontrollert. 

Viktige felles vedlikeholdsoppgaver – i fortid, nåtid og framtid – er kun mulig dersom fagfolk får adgang til din bolig. Eksempelvis skal lufterør snart monteres på takene. I forkant av dette må det planlegges, lages et tidsskjema, sånn at fagfolkene kan jobbe effektivt og også komme inn på loftet ditt på dagtid. Vi har fått beboer-aksept på at dette skal kunne gå bra – forutsatt varsling ei uke i forkant.
Imidlertid: Om en eller flere allikevel ikke følger opp, kan det bety forsinkelser og borettslaget kan få ekstraregning. 
Fellesskapet tar ekstraregningen.  
Eller?

Borettslaget har ansvar for ytre vedlikehold av bolig. Herunder vinduer. Hos de fleste er disse fortsatt i god stand, andre ønsker utskifting. Hvorfor? Grunnene kan variere, og kan være selvforskyldt: På vinterstid blir det dugg på vinduene, vann renner fra glasset og ned på vinduskarmen, som etter hvert råtner. Sjansene for at vinduene ”punkterer”, øker. Eksperter på ventilasjon sier at sånn skyldes dårlig lufting – eller oversatt til våre forhold: 
Den mekaniske ventilasjonen, loftsvifta, er slått av, vindusspaltene er lukket og boligen får minimal lufttilførsel. Dermed reduseres oppvarmings-kostnadene, men til gjengjeld blir det dårligere inneklima og råte. 
Som nøysom beboer er jeg - eller andre - muligens opptatt av å spare strøm. Derfor brytes alle anbefalinger/forskrifter for god ventilasjon. Vinduene punkterer, og vinduskarmene begynner å råtne.
Borettslaget spanderer utskiftning og reparasjon – eller? 

Borettslaget er et ”solidaritets-prosjekt”. 
Vi bor sammen, prøver å bistå hverandre og deler på utgiftene. Felleskapsløsninger og individuell ansvarlighet er stikkord for å holde husleia, dvs. felleskostnadene, på et akseptabelt nivå.

Få ønsker å betale for andres forglemmelse, løftebrudd eller slendrian.
Eller - er det ikke så nøye?

Jan Christensen, styreleder 
 

MIN MENING:
Borettslaget betaler - du bruker! (september/14)

I spørreundersøkelsen vedr. ventilasjon- og utlufting var det mange "vet-ikke-svar”. Antageligvis fordi dette med luftesystemet er vanskelig å forstå. Samtidig virker det som et flertall er fornøyd med sånn som vi i dag har det.
Hvorfor er dette da noe å bry seg med? Kunne ikke bare alt blitt med det gamle, sånn som det er?

Styret ”arvet” denne saken fra tidligere styre. Det kom klager på feil ved lufteløsningen allerede for et år siden.

Norske byggeforskrifter sier at utlufting via vifte (mekanisk lufting) skal gå ut i fri luft. Hos oss går den ut på loftet, i luftelyra. Dermed blir kaldloftet vårt varmet opp, og matlukt siver ut på loftet. 
Som følge av dette har vi allerede hatt isdannelse på tak, og på sikt kan vi få lekkasjer. Da risikerer vi at også nåværende tak får altfor kort levetid.
 
Buskerud Blikk har erkjent ansvar for valg av løsning som ikke fungerer, og vil rette opp gratis. Dvs. føre utlufting fra loftsvifte over tak. 

Men: Under arbeidet med denne sak, fant vi ut at det i et flertall av boligene også var montert lufteløsninger fra kjøkken som var i strid med husets konstruksjon. Framfor å ha opprinnelig kjøkkenventilatorløsning (uten egen motor), hadde et flertall av beboerne montert kjøkkenventilator med egen motor. En grunn til dette, var muligens ønske om å få et kraftigere utsug. 
Alle eksperter vi har kontaktet, sier at en sånn "motor"ventilator ikke kan kobles til loftsvifta, men krever ekstra utlufting ut i friluft, primært over tak. 
Det betyr: I de fleste hus ville det ikke være nok med sånn som det er lagt opp til: Et felles utluftingsopplegg fra loftsvifte og kjøkkenventilator. Vi trengte to separate opplegg. Et fra loftsvifte (betalt av Buskerud Blikk) og et fra kjøkkenventilator (som vi måtte koste selv).
Skulle vi gjøre noe med det?
Eller bare lukke øynene?

Styret antar at folk som har montert kjøkkenventilator med egen motor, ikke har visst at dette kom i konflikt med husets konstruksjon. I stedet for å kreve at alle skiftet tilbake til forskriftsmessig lufteløsning, valgte vi i stedet å innse realitetene: Montere ekstra utlufting. På alle boliger. 
De som i dag ikke har behov for dette, kan da en eller annen gang i fremtiden skifte til kjøkkenventilator med egen motor, og så koble ventilasjonsrøret fra denne til det ekstra utluftingsrøret på loftet. 

Husene skal med dette bli utluftingsmessig ”oppgraderte”. Alt blir tilrettelagt for forskriftsmessig utlufting uansett åssen kjøkkenventilator du bruker. Borettslaget tar ekstraregninga. 
Det som nå står igjen er at du selv bruker dette mekaniske ventilasjonsanlegget.  Både gjennom regelmessig å bruke loftsvifta di og kjøkkenventilatoren din.
Dermed sikres også boligens levetid og vedlikeholdskostnadene kan holdes bedre i sjakk.

Jan Christensen, styreleder
 

MIN MENING:
Ansvar, utgifter og fellesskap! (august/14)

Hva er borettslagets ansvar?
Hva er ditt ansvar?
Hvilke utgifter skal du betale?
Hva skal borettslaget betale?

Dette er et evig spørsmål. Praksisen kan være forskjellig fra styre til styre, fra borettslag til borettslag. 
Rent generelt er alt utvendig borettslagets ansvar. 
Alt innvendig er ditt ansvar.
Men - grensene er flytende. 

Da det i 2007 kom forslag på borettslagets generalforsamling om å fjerne mose på de daværende takene, ble dette nedstemt mot et par stemmer. Det var den enkelte andelseiers eget ansvar, ble det hevdet, forøvrig etter forslag fra daværende styre. Vedtaket betød at de gamle takene forfalt - bare et fåtall vågde seg opp på "mose"taket. 
I fjor brukte vi nærmere 6 millioner kroner på å skifte til nye tak. 10 år før takomlegging egentlig skulle vært nødvendig, jfr gitte garantier. 
Hadde borettslaget den gang fulgt sine egne vedtekter og tatt det "utvendige" ansvar, kunne disse millionene vært spart i mange år. 
Den utvendige tak-renskingen ville - med leid hjelp - kostet noen få tusenlapper.
 
For noen år siden ble det vedtatt å skifte innvendig røropplegg i de fleste  boligene. Etter "bibelen" var det den enkeltes ansvar, men borettslaget betalte de over 1,1 millioner kroner dette kostet. Grunnen? At enkelte boliger hadde hatt kostbare vannskader. Dette betød høy forsikringspremie for "fellesskapet", dvs for  borettslaget. Ved å skifte røropplegget, fikk vi lavere forsikringskostnader.

Et tredje eksempel: Ifølge borettslagets vedtekter er nødvendig utskifting av termoruter, borettslagets ansvar.
Men hva er "nødvendig" utskifting? 
Er det lite sjenerende dugg nederst på et soveromsvindu, eller er det først når det er såpass mye at utsikten ødelegges? 
Er det rimelig at fellesskapet - dvs. du og jeg - skal betale for å fjerne litt "kosmetisk" dugg på naboens vindu?

Kan vi lære noe av disse eksemplene? Kanskje dette:
La oss ikke stirre oss blinde på hva som etter "kreativ" tolkning av regelverket er borettslagets ansvar, og hva som er ditt eget ansvar. 
La oss verken spare oss til fant, eller "sløse" med de midlene vi har.
La oss i stedet prøve å være praktikere: Bruke hodet og sunn fornuft!

Som styreleder føler jeg meg forpliktet til å ivareta våre felles midler på en forsvarlig og transparent måte. Det som styret velger å bruke pengene på, må tåle dagens lys og evt. kritiske spørsmål. 
Er det snakk om beløp på flere hundre tusen kroner, synes jeg det er viktig at et flertall av andelseierne gir sitt forhånds-samtykke.

Om vi ønsker å holde husleia på et rimeligst mulig nivå, må vi til enhver tid være flinke til å vurdere borettslagets  inntekts- og utgiftsposter. Vi må bruke våre felles penger på de viktigste fellesoppgavene, og mest mulig søke å la resten bli et individuelt ansvar.
Dessuten: Til mer vi klarer å løse utfordringene gjennom å nyttiggjøre oss de ressurser og den kompetanse som allerede finnes i borettslaget, til mer kan vi redusere bruk av rådyr konsulentbistand.

Målet må være at vi klarer å beholde borettslagets standard på et bra nivå, samtidig som vi har ei husleie som alle kan akseptere og er i stand til å betale.

Dette er vel i felles interesse for oss alle?

Jan Christensen, styreleder
 

MIN MENING:
Vannlekkasje,  nødrett og privatlivets fred (juli/14)

I Sommerinfo som i juni ble lagt i postkassa til alle beboerne, ga vi bl.a. noen råd for å hindre vannlekkasje. Skru helt av vannet når du reiser på ferie eller blir borte i noen dager, skrev vi. Og vi ba hjemmeværende beboere som måtte oppdage vannlekkasje fra et tomt hus, til straks å kontakte styret/teknisk utvalg.
Det som foranlediget denne oppfordringen, var en større vannlekkasje som har resultert i at to beboere har måttet fraflytte sin bolig for flere måneder. Vannskader kan nemlig føre til lang tørketid, og omfattende reparasjoner.

En av andelseierne har nå tilskrevet styrets medlemmer og formidlet:
-"mange har reagert på det dere skriver rundt vannskader"
-"verken styret eller teknisk utvalg har lov til å gå inn i våre leiligheter hvis vi ikke er tilstede"
-"jeg siterte bare diverse folk i borettslaget som var meget provosert over det som av mange oppleves som en meget invaderende og kontrollerende holdning fra styret. Det føles som dere overvåker oss."
Da vi ba beboeren om å ta opp dette til debatt på disse hjemmesidene, fikk vi svar: "Dette er ikke rom for diskusjon fordi dette er regelverket og privatlivets fred."

Vi har forelagt synspunktene for juridisk konsulent Bjerke i Huseiernes Landsforbund (borettslaget er medlem og råd gis gratis), som uttaler:
- Styret har ikke bare rett, men også plikt til å begrense en større vannskade. Dvs. styret har plikt til å handle.
- Styret må vurdere type inngripen utifra den konkrete situasjonen. 
- Inngripen bes søkes gjort på den mest skånsomme måten.
- Det er ingen betingelse for inngripen at det er fare for vannskade i flere hus.

Større vannskader, branntilløp eller feil med elektrisk anlegg, kan ødelegge for store verdier. Styret er valgt for bl.a. å forvalte borettslagets verdier på best mulig måte. Om sånne nødretts-situasjoner oppstår, har styret et spesielt ansvar for å handle raskt. Å søke og avverge ytterligere skader anses ikke bare å være i den aktuelle beboers interesse, men også i hele fellesskapets interesse.
Å varsle huseier/hans nærmeste på forhånd er selvsagt ønskelig. Ifall tidsnød eller om dette ikke fører fram, er "privatlivets fred" ikke noe argument for ikke å trenge inn i boligen for å forebygge ytterligere skader.

Verken jeg eller andre i styret har noe som helst ønske om å trenge oss inn i noe bolig. Derfor håper vi at alle beboere er flinke til å forebygge fremtidige skader sånn at dette aldri blir aktuelt.

Jan Christensen, styreleder
 

MIN MENING:
Åpenhet (juni/14)

Som styreleder ønsker jeg åpenhet og innsyn. 
Jeg ønsker ikke at styret skal ha en slags "opphøyd" rolle, men at vi snarere skal være en likeberettiget del av et stort fellesskap. Jeg tror på offentlighet, og jeg synes det er bra med beboere som ikke tar alt styret sier og gjør for "god fisk".

At det er vi som nå har fått stafettpinnen av generalforsamlingen, skyldes neppe konkurranse om styrevervene. Snarere at vi synes dette var en viktig jobb som noen måtte ta på seg. 
Selv hadde jeg nærmest avskrevet meg selv i rollen som borettslagsleder. At jeg ble valgt, endog enstemmig, skyldes kun at andre ikke ville. For et år siden ønsket jeg å bli styremedlem, men tapte for noen som egentlig ikke ville.

Med et sånt utgangspunkt går jeg til lederjobben både med ærbødighet og blandede følelser. 
Men: Når jeg først sa meg villig og ble valgt, vil jeg selvsagt prøve å yte mitt beste. Sånn som resten av styret.

Vegringen mot å ta verv er dessverre ikke noe nytt. I dag er idealismen i de fleste borettslagene på hell. Mange borettslag bruker derfor  advokater som styreledere og dyr innleid hjelp for å løse de minste problemer.
Med sånn hjelpeløshet blir borettslag ikke den gunstige og rimelige boformen den en gang var.

Danvik borettslag er snart 35 år, og står foran mange  vedlikeholds-oppgaver. Garasjene er ett stikkord. Den største utfordringen for oss vil bli å gjøre disse oppgavene på en forsvarlig og rimelig måte uten drastisk husleieøkning. Skal vi få det til, kreves praktisk og økonomisk klokskap, evne til å tenke sammen, og til å arbeide sammen. Styret og borettslagets eget tekniske utvalg er viktig i dette arbeidet. Like viktig er at du og andre beboere blir engasjert - ikke bare i private oppussingsarbeider innenfor boligens fire vegger, men også til å bry deg om hva som skjer noen meter lenger unna. Selv om det skal være mindre plikter å bo i borettslag framfor å ha eget hus, trenger også borettslagene folk som - på ulike områder - er villige til å gjøre en innsats for fellesskapet.

Vi ønsker å stimulere til diskusjon om vår felles bo-framtid. I denne diskusjonen er vi alle meningsberettiget - tillitsvalgte som "menige".
Så langt mulig håper vi at de vedtak som fattes forankres i et godt informert beboer-flertall. 
Viktige opplysninger må fram, sånn at alle får et best mulig grunnlag for egne vurderinger. Styret vil ikke påberope seg noe taushetsplikt for å hindre innsyn - såfremt ikke innsynet går på taushetsbelagte personlige forhold.  

Vårt håp er at arbeidet vi legger ned i disse nettsidene, vil bære frukter. 
Dvs at det som skrives blir lest og vurdert, og at du gjerne gir oss reaksjoner tilbake. 
Da kan Danvik bli et "levende" borettslag, i pakt med de beste  boligkooperasjons-tradisjoner.

Jan Christensen, styreleder