DANVIK BORETTSLAG
TEKNISK UTVALG

AKTUELT  -  STYRENYTT  -  BONYTT  -  FOTOALBUM  -  VERDT Å VITE  -  HMS -  SPØRSMÅL&SVAR  -  INNHOLD


MEDLEMMER

Teknisk utvalg består av Jo Aaserud (nr 44, leder) og Kristi Nyblin (nr 112).
Kristi er styrets kontaktperson til utvalget.
Nåværende Teknisk Utvalg ble oppnevnt av Styret i 2018.
Utvalgets funksjonstid er 3 år.


Teknisk Utvalg
Teknisk Utvalg er oppnevnt av styret og kommer med vurderinger og anbefalinger til styret. Utvalget avholder egne møter, og styret er representert på utvalgets møter. Hensikten med utvalget er i større grad å bruke den tekniske ekspertise som allerede finnes blant andelseierne.
Det kan spare borettslaget for dyr ekstern konsulenthjelp.

Retningslinjer for Teknisk Utvalg
i Danvik Borettslag
 (Vedtatt på styremøte 5.5.14)

1 – BAKGRUNN OG FORMÅL
Teknisk utvalg (TU) er etablert for å bistå Styret i Danvik Borettslag (DBL) i tekniske saker. 
Ved bruk av borettslagets egne ressurser framfor ekstern bistand, kan utgifter reduseres. 

2 – OPPDRAGSGIVER
TU mottar arbeidsoppgaver fra styret, men kan også foreslå egnede oppgaver for Styret. 

3 – ORGANISERING/, DELTAKERE 
- TU består av 2 – 5 medlemmer med egnet bakgrunn. Medlemmene oppnevnes/suppleres av styret.
- TU velger selv sin leder. 
- TUs medlemmer oppnevnes for en periode på 3 år. 
- Styreleder (evt. annet medlem av styret) har rett til å delta på TUs møter.
- TU tar ikke beslutninger på vegne av DBL.  
- TU legger sine forslag frem for Styret. 
- Styret gis skriftlig beskjed dersom medlem av TU ønsker å fratre. 

4 - AKTUELLE ARBEIDSOPPGAVER
- Rådgivende organ for Styret i tekniske saker, herunder å gi råd og veiledning slik at eksisterende bygningsmasse forvaltes på en best mulig måte. 
- Foreslå å innhente ekstern hjelp når behov, og om større DBL-oppgaver bør organiseres som prosjekter.
- Utarbeide vedlikeholdsplaner med kostnadsoverslag, evt. etter forutgående ekstern bistand.
- Bidra til fremdrift i arbeidet med vedlikehold av DBL.
- Foreslå dugnadsoppgaver
- Bistå Styret ved anbudsinnhenting
- Bistå med oppfølging av byggeledere og entreprenører når arbeid utføres av eksterne tilbydere. 
- Utarbeide oversikt over hvilke garantier ulike leverandører har gitt borettslaget.
 
5 – EVENTUELLE RAMMEBETINGELSER 
- TUs utgifter forhåndsgodkjennes av styret. Eventuelt honorar vedtas av Generalforsamlingen. 
- Det forutsettes at Styret oversender tekniske saker til behandling i TU. 
- TU gir skriftlig beskjed til Styret dersom utvalget av kapasitetsmessige grunner ikke kan påta seg mottatte arbeidsoppgaver. 

6 – RAPPORTERING 
- Styret inkluderer beretning fra TU i sin årsberetning.
- Alle møter skal referatføres og møtereferatene sendes TUs medlemmer og Styreleder. 
- TUs arbeid skal være transparent og så langt mulig offentlig for andelseierne. 

 


Vedlikeholdsplaner.
Teknisk utvalg lagde i januar 2015  vedlikeholdsplan for Danvik borettslag, se her.
Denne planen ble revidert i mars 2020, se her. Vedlikeholdsplanen som Byggtek utarbeidet i 2012 - "BEVAR" - finner du her.
 



MØTEREFERATER
TEKNISK UTVALG

 

Møte i Teknisk Utvalg  27.01.20

Tilstede: Kristi Nyblin, Jo Aaserud

1. Frafall av medlemmer i Teknisk utvalg
Grunnet frafall av 2 medlemmer har teknisk utvalg blitt redusert fra 4 medlemmer til 2, noe som reduserer kapasiteten Teknisk utvalg har til å påta seg oppgaver fra Styret. Teknisk utvalg ønsker derfor at Styre rekrutterer nye medlemmer. Det er et ønske om at det er minimum 3 medlemmer, men ideelt sett bør vi være 4.

2. Vedlikeholdsplan
Teknisk utvalg har gått gjennom vedlikeholdsplanen som ble utarbeidet i 2014, ny vedlikeholdsplan vil baseres på en oppdatert versjon av denne. For å kunne utarbeide et så godt forslag som mulig til vedlikeholdsplan for de neste 10 årene er det ønskelig at Styret oversender eventuelle tilbud de måtte sitte på fra tidligere prisforespørsler. Tilbud for utføring av følgende arbeider vil være av spesiell interesse:
• Utvendig maling
• Utskifting av vinduer
• Utskifting av ytterdører
• Utbedringer i kjeller
Teknisk utvalg ønsker også at Styret sender over informasjon om følgende arbeider som er utført:
• I vedlikeholdsplan fra 2014 er det referert til at vannrør ble skiftet i 2010 (Steam-Clean). Hva innebar denne utskiftingen?
• Oversikt over når avtrekksvifter har blitt skiftet ut.

3. Annet
Teknisk utvalg anbefaler at det opprettes en oversikt over vedlikehold og endringer som er gjort for de forskjellige boenhetene i borettslaget. Forslag til oppsett utarbeides, imidlertid vil arbeid med vedlikeholdsplan prioriteres.

4. Neste møte
Nytt møte i Teknisk utvalg ønskes avholdt i uke 8

 

Møte i Teknisk Utvalg  26.03.19

Sted: 1. Strøm Terrasse 112
Tilstede: Kristi Nyblin, Einar Fossberg, Jo Åserud, ikke til stede: Geir Enersen

 

1.   TU 2019.  
Medlemmer av TU er Kristi Nyblin, Einar Fossberg, Jo Åserud og Geir Enersen. Kristi går inn i styret etter Generalforsamlingen 20.03.2019. Jo Åserud tar derfor over som leder av TU fra neste møte.

 

2.   Vedlikeholdsplan.
Siste godkjente versjon av vedlikeholdsplanen er fra 13.01.2015. Det er utført mye vedlikehold siden den gang og vedlikeholdsplanen blir oppdatert i løpet av april. Siste versjon legges ved referatet. TU gjør spesielt oppmerksom på at dragere i kjeller må rengjøres og rustbehandles, arbeidet bør ikke utsettes. Det har tidligere vært innhentet pris på sandblåsing, men vi mener at rustfjerningen kan gjøres kjemisk før påføring av riktig type rusthindrende maling.  

3.   Maling av yttervegger.
Styret har bedt TU om å vurdere hva som er meste hensiktsmessig metode for maling av yttervegger. TU er enige om at utvendige vedlikehold som borettslaget har ansvar for ikke utføres av beboere for å sikre riktig og lik utførelse og for å ivareta kravene til HMS. TU anbefaler at styret ikke påtar seg ansvar for sikkerheten til beboere som maler på vegne av borettslaget. TU kjenner ikke til om borettslagets forsikring ville dekket en ulykke der beboere er involvert.

Anbefalingen til styret blir derfor at arbeidene utføres av et profesjonelt malerfirma og at styret innhenter tre pristilbud.

TU anbefaler at

  • det foretas en kontroll av om det er råteskadet panel enkelte steder som må skiftes ut før maling.

  • alle utvendige flater males, med unntak av rekkverk og skillevegger på veranda som er beboers ansvar.

  • maling av vinduer og vindskier medtas i tilbudet

  • styret kan vurdere om beboere skal tilbys at rekkverk og skillevegger på veranda males som en tilleggsbestilling betalt av den enkelte.

Jotun har på sine hjemmesider råd vedrørende å dekkbeise tidligere dekkbeiset kledning, bl.a. her: https://www.jotun.com/no/no/b2c/how-to/exterior/stain-stained-wood.aspx

 

Møte i Teknisk Utvalg 28.5.18

 Sted: 1. Strøm Terrasse 40
Tilstede: Geir Enersen, Einar Fossberg, Kristi Nyblin, Jo Aaserud.
Fra styret: Jan Christensen.

Formålet med møtet var å diskutere aktuelle arbeidsoppgaver samt å velge leder. Se ellers retningslinjene til venstre på denne siden.

Styreleder tok opp oppgaver i den kommende tre-årsperioden der det kan være aktuelt med bistand fra Teknisk Utvalg:
- Kjelleren. Er rust i bærebjelker - i hvilken grad er dette trussel? Sandblåsing - eller finnes det andre aktuelle metoder for best mulig bevaring. Ingen interesse  blant andelseierne for, mot betaling, å bruke kjelleren til oppbevaring. Aktuelle rapporter om kjellerens tilstand vil bli oversendt utvalgets medlemmer.
- Skifte av brannvarslere og brannslukkingsutstyr i leilighetene. Er borettslagets ansvar. Hvilke minimumskrav må oppfylles? Forslag til utstyr? Abonnementsordning med fast månedlig avgift pr. leilighet, synes lite aktuell da sånt blir for kostbart.
- Maling av boligene. Borettslagets ble sist malt i 2008, med maling som skulle ha ca 12 års levetid. Hvordan bør malearbeidet legges opp? Som tidligere, eller ved helt/delvis innleid hjelp? Også et kostnadsspørsmål. Generell oppfatning at nymaling ikke er påtrengende.
- Leikeapparater på leikeplass - etter ferdige utomhusarbeider. Kanskje mer en jobb for styret, evt. for andelseiere med småbarn?
- Utarbeide liste over håndverkere som kan anbefales overfor andelseierne? Hva om håndverkeren gjør en dårlig jobb - hvem er da ansvarlig? NBBO (boligbyggelaget) har avtale med håndverkere som gir spesialtilbud til medlemmene, bør være tilstrekkelig.
- Råd/spesifikasjoner til folk som ønsker å foreta innvendig oppussing? Hva er viktig å huske på? Teknisk? Søknadsmessig?
- Bør styret oversende Teknisk Utvalg - til uttalelse - søknader fra andelseiere om tekniske/bygningsmessige endringer? Hvem bør eventuelt kontrollere at endringene er foretatt slikt det er søkt om?
- Vannsjekk eller elsjekk - hva finnes av aktuelle tilbud her? Hvor nødvendig er dette - hvem bør ha ansvar for å betale?
- Endring av vedtektene - bl.a. for bedre å klargjøre hvem som har ansvar for hva.

Det gis normalt ingen godtgjøring til utvalgets medlemmer, men generalforsamlingen står fritt til å endre på dette.
Er imidlertid aktuelt å invitere alle borettslagets tillitsvalgte, inkludert medlemmer av utvalget, til julebord.

Etter forslag fra øvrige medlemmer, ble Kristi gjenvalgt som utvalgets leder.

 

Jan, referent
 

Utvalget avholdt ikke møter i 2016 og 2017.
 

Møte i Teknisk Utvalg 13.01.2015 

Sted: 1. Strøm Terrasse 112 
Tilstede: Kristi Nyblin, Einar Fossberg, Geir Enersen, Haakon Johansen (fra styret). 

1. Åpning. 
Hensikten med møte var å medta innspill fra TU i vedlikeholdsplanen, og deretter godkjenne planen. 

Innspill og kommentarer 

2. Anbefalte tiltak 
i planen er nettopp det, anbefalinger ut i fra TUs fagkunnskap, og ikke en teknisk beskrivelse på utførelse. Før styret igangsetter tiltak bør alltid en uavhengig vurdering av fagpersoner utføres.

3. Det er uenighet i TU 
om tidspunkt og fremgangsmåte for utskifting av vinduer. Det ble diskutert frem og tilbake om det er riktig å skifte ut alle vinduer på en gang eller skifte ut gradvis. Hvorvidt det er smart å kun skifte ut glass i vinduer som er ca 35 år ble også diskutert. Karmer, tettelister og hengsler vil heller ikke holde for alltid. Tidspunkt for utskifting av vinduer (ikke kun glass) er derfor ikke medtatt i planen, da det bør foretas en uavhengig vurdering av vinduer (ikke kun vurdering av glassmester som ønsker et oppdrag med å skifte glass). Styret bør også diskutere prinsippet om utskifting av alt på en gang eller gradvis utskifting. Det presiseres at ingen i TU mener at det haster med vindusutskifting, men at styret bør ta stilling til tidspunkt og metode, og tenke seg om det er smart å bruke mye penger på å skifte glass i gamle karmer. 

4. Generelt bør utvendige vedlikehold 
som borettslaget har ansvar for ikke utføres av beboere for å sikre riktig og lik utførelse, og pga hms-krav. F.eks bør man ikke male ytterveggene selv. 

5. Det ble kommentert 
at tilstanden på asfalt forverres pga bruk av for tunge brøytemaskiner. 

6. Vedlikeholdsplanen 
er nå revidert ihht innspillene i møtet, og dermed godkjent av TU.

Kristi, referent
 


Møte i Teknisk Utvalg 09.09.14

Sted: 1. Strøm Terrasse 112
Tilstede: Kristi Nyblin, Einar Fossberg, Haakon Johansen (fra styret).
Forfall: Geir Enersen

1.     Åpning.  
Hensikten med møte var å gå gjennom utkast til vedlikeholdsplan og bli enige om hvilken form planen skal ha. 

2.     Kjeller. 
Kristi og Einar har hatt en befaring i kjelleren i sommer for å kartlegge tilstanden. Kjelleren ble ikke vurdert i vedlikeholdsplanen utarbeidet av BBL Byggtek i 2012. 

3.     Vedlikeholdsplan.
- Forslag til vedlikeholdstiltak ble gjennomgått i møtet. Tilbakemelding fra styret (v/Johansen) var at de ønsker en vedlikeholdsplan bygget opp ihht bygningsdelstabellen slik at også bygningsdeler som ikke har behov for tiltak vises i planen. Dette for å få en oversikt slik at eventuelle problemområder ikke blir uteglemt.
- Styret ønsker at planen i første omgang viser aktuelle vedlikeholdstiltak fordelt på de neste 10 årene. Kostander til tiltakene blir ikke medtatt nå, da styret først ønsker å vurdere aktuelle tiltak og prioritere hva det skal jobbes videre med.
- Forslag til vedlikeholdsplan med tiltak sendes styret innen neste styremøte 14. oktober (fristen ble dessverre ikke overholdt, sendes før styremøte i november)

4.     Forprosjekt garasjer og parkering.
Utarbeidelse av et forprosjekt for nye garasjer og parkeringsplasser er ett av tiltakene. Kristi formidler kontaktperson i arkitektfirma i Drammen som styret kan kontakte hvis ønskelig. (Arkitektgruppen Drammen AS)

Kristi, referent
 

Møte i Teknisk Utvalg 3.6.14.
 Sted: 1. Strøm Terrasse 40
Tilstede: Kristi Nyblin, Geir Enersen, Einar Fossberg, Jan Christensen (fra styret).

1.     Åpning. 
Styreleder ønsket velkommen.
Styret utpeker medlemmer i Teknisk Utvalg for en periode på 3 år. Styret kan ikke avsette medlemmer. Medlemmer kan dog trekke seg før tiden. Utvalget velger selv egen leder – og bestemmer selv leders funksjonstid. En fra styret, for eksempel leder, kan delta på utvalgets møter.
Enighet om at TUs oppgave skulle være borettslagets vedlikehold.
Orienterte om vedtatte nye honorarsatser fra styret (175 kr/t) som gjelder for beboere som utfører praktisk arbeide for borettslaget.

2.     Luftepiper/luftehatter. 
Styreleder orienterte.
Buskerud Blikk har godtatt å sette opp luftepiper/luftehatter, som opprinnelig bestemt i anbudet. 
TU ønsket en plan over arbeidet, mente alt måtte være ferdig i god tid før vinteren. 
TU mente luftehatt var eneste aktuelle løsning om forskriftene skal følges.
Viktig at hattene/pipene isoleres for å unngå kondens.

3.     BEVAR-avtalen med Byggtek. 
Avtalen omhandler fremtidig vedlikehold, basert på BEVAR-rapporten som ble utarbeidet i februar 2012, og som skal oppdateres annethvert år. 
Teknisk Utvalg har kompetanse til selv å gjøre nødvendige oppdateringer, og tilrår derfor at avtalen sies opp.
Kristi lager utkast som skal være ferdig over sommerferien.

4.     Rapporterte tekniske problemer.
a) I en bolig er det problem med vannavløp fra taket. 
b) Vaskekum er dessuten i ferd med å bli tett.
Vaskekum er beboers ansvar, bør kunne løses med Plumbo.*
Vannavløpet er oppgave for dugnad i september, evt. må fagfolk brukes (Aktiv Septik-service?) dersom ingen løsning.
c) Mye fukt i kjeller. 
Kristi tar en sjekk i kjelleren, og vurderer evt. løsninger.

5.     Vannsjekk/Elsjekk. 
Kan virke forebyggende, men mye bør også kunne gjøres av oss her i borettslaget, og av den enkelte beboer selv, gjennom egenkontroll/internkontroll. 
Vannkontroll kan fort koste en tusenlapp pr. bolig, om den utføres av eksterne folk.
Finnes spesielle ”følere” som oppdager vannlekkasjer og automatisk stopper vannet. 
Diskuteres mer seinere.

6.     10-års plan for vedlikehold. 
Ønske om at det lages forslag. Hva skal gjøres i ulike år, hva vil det koste? For eksempel når skal det males? Skiftes vinduer? Planen må være realistisk mht folks økonomiske bæreevne og vilje. Oppfatning at husleia burde indeksreguleres årlig.
Ser dette punktet i samband med pkt 3. Kristi lager forslag som legges fram over sommeren.

7.     Konstituering - valg av leder. 
Kristi Nyblin valgt.

8.     Eventuelt.
- Viktig at Borettslaget lager liste over anbefalte firmaer som kan brukes til ulike oppdrag.
Hvilket firma ringer for eksempel folk til ved omfattende vannlekkasje? Når takrenner er tette? Når elektriker trengs? Etc. Hvem betaler hva?
- Ble reist spørsmål - om kjelleren kan egne seg til garasje?
- Asfalt – mange har dårlig vei fram til egen inngangsdør. Ivar Tanum ble nevnt som entreprenør vei/kloakk.
- Leikeplassen er råtten – bør alt bare fjernes og at vi i stedet handler nye leikeapparater på Maxbo?
- Ved byggeoppdrag kunne for eksempel særskilt byggekonsulent som kontrollør, være et bra og billigere alternativ enn Byggtek. Geir Aaberg ble nevnt.
- Jan ordner nøkler til kjeller for de 2 TU-medlemmer som ikke har.

Jan, referent

*Seinere opplysninger: Plumbo anbefales ikke. Bruk Mudin, fås i rørleggerforretninger.

 

Møte i Teknisk Utvalg (TU)
Mandag 12.5.14.
Sted: 1. Strøm Terrasse 40.
Tilstede: Kristi Nyblin og Jan Christensen (fra styret)
Forfall: Geir Enersen, Einar Fossberg 

Pga fraværet ble møtet litt uformelt.
Ble enige om at konstituering tas når alle medlemmene er samlet. 

1. RETNINGSLINJENE
Gikk gjennom retningslinjene, enighet om at de er dekkende for utvalgets arbeid.
Evt. honorar til utvalget må - slik det er med styret - tas opp på generalforsamlingen i ettertid. 
Viktig at saker som styret ønsker utvalget skal arbeide med, oversendes skriftlig (f.eks. på mail), og at TU svarer skriftlig dersom de ikke har kapasitet til å arbeide med saken.
Utvalget velger selv leder - for kortere eller lengre tid - og medlemmene er i utgangspunktet oppnevnt for tre år. Dersom et medlem skulle ønske å fratre i funksjonstiden, gis skriftlig beskjed til styret.
Styret kan da oppnevne nytt medlem, f.eks. etter forslag fra TU. Dersom TU ønsker å utvide utvalget, gis på samme måte beskjed til styret, som så kan oppnevne nytt medlem med tre års funksjonstid fra oppnevningsdato. 

2. VEDLIKEHOLDSPLAN
Styret er av den oppfatning at utarbeidelse av vedlikeholdsplan for de kommende år, bør være et sentralt arbeidsområde for TU.
BEVAR-planen fra Byggtek kan være et underlagsmateriell, selv om denne stort sett er basert på tabeller mht produkt-levetid, og ikke på "feltarbeid". I borettslagets arkiv er det flere rapporter sånn at hvert medlem i TU kan få sitt eksemplar.

3. VENTILASJON
Tok opp reklamasjonen i forhold til Buskerud Blikk: Manglende luftehatter for skikkelig utluftning. De opprinnelige luftehatter ble fjernet, med stilltiende byggemøte-samtykke både fra Byggtek og borettslagstyrets representanter, og uten noe som helst dokumentasjon på at den løsning som Buskerud Blikk foreslo var forskriftsmessig. Byggtek krever nå at vi skal betale de kostnader som de har i forbindelse med reklamasjonsarbeidet. Er det rimelig?
Jan rydder i borettslagets arkiv, og prøver å skaffe oversikt over hvilke avtaler/kontrakter som gjelder før evt. utspill. 

4. DUGNADEN
fk. onsdag. Teknisk utvalg vil ta del i kontroll med garasjeportene - for de andelseiere som måtte ønske en slik kontroll. 

5. NESTE MØTE
ble ikke bestemt. Foreslår at medlemmene sammen prøver å finne en passende dag. 

Jan Christensen, referent.

 

Danvik borettslag c/o Christensen, 1. Strøm terrasse 40, 3046 Drammen. Tlf 47335127 - danvikbl@hotmail.com