AKTUELT  -  STYRENYTT  -  BONYTT  -  FOTOALBUM  -  VERDT Å VITE  -  HMS -  SPØRSMÅL&SVAR  -  INNHOLD

ÅRSBERETNING 2016 FOR DANVIK BORETTSLAG


1. VIRKSOMHETENS ART OG BELIGGENHET

Danvik Borettslag ligger i Drammen kommune, og har organisasjonsnummer 950603550
Borettslagets formål er å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i lagets eiendom og å drive virksomhet som henger sammen med dette.



2. TILLITSVALGTE

Siden forrige valg har borettslagets tillitsvalgte vært følgende:

STYRET:
Styreleder Jan Christensen valgt i 2016 for 2 år
Styremedlem Geir Forbord valgt i 2016 for 2 år
Styremedlem Nina Cecilie Lange valgt i 2015 for 2 år
Styremedlem Mette Løvgren valgt i 2015 for 2 år
Styremedlem Haakon Johansen valgt i 2016 for 2 år

Varamedlemmer Kristi Nyblin, Odd Jorulv Engedahl, Linette Halck, Jan Erik Reffhaug og
Heidi Edvardsen. Alle varamedlemmer ble valgt i 2016 for ett år.

Styret konstituerte seg med Haakon Johansen som nestleder. Styreleder fungerer også som sekretær. Alle i styret har ulike ansvarsområder. Varamedlemmene har møterett på styremøtene.
Borettslaget følger likestillingslovens bestemmelser og tilstreber likestilling ved valg av tillitsvalgte samt ved nyansettelser.

DELEGATER TIL GENERALFORSAMLINGEN I NBBO:
Jan Christensen ble valgt til delegat ved Nedre Buskerud Boligbyggelag (NBBO) sin generalforsamling. Haakon Johansen ble valgt til varadelegat.
NBBOs generalforsamling ble avholdt i juni. Jan Christensen møtte.

VALGKOMITE:
Lars Hjelmås og Andreas Kotsadam.
Valgkomiteens oppgave har vært å finne egnede kandidater til verv som er på valg.


3. STYRETS ARBEID

MØTEVIRKSOMHET:
Siden forrige ordinære generalforsamling har styret avholdt 7 møter og behandlet og protokollert 93 saker. Ved valgperiodens begynnelse ble det lagd møtekalender for hele perioden.
Som forretningsfører får NBBO tilsendt protokoll fra styremøter/generalforsamling. Forretningsfører oversender styret forslag til bl.a. budsjett og regnskap. Styret har god kontakt med forretningsfører om den daglige drift av borettslaget.
Vi har også, vederlagsfritt, brukt vårt medlemskap i Huseiernes Landsforbund til diverse rådgivning.

SAKER SOM HAR VÆRT - OG ER - UNDER ARBEID:

Styret har hatt åpenhet som viktig prinsipp. Det betyr bl.a. at vi er opptatt av informasjon og dialog, at henvendelser fra beboerne tas på alvor og besvares raskt, og at styrereferater (minus sensitive personopplysninger) gjøres kjent for beboerne. E-post og borettslagets interne hjemmesider (www.danvikbl.no/beboer.htm) spiller en viktig rolle i dette arbeidet, i tillegg har viktig informasjon også blitt gitt på sms og på papir. Enten gjennom oppslag ved postkassene eller ved egne kvartalsvise infoskriv. Styrets oppfatning er at relevant og forståelig informasjon fremmer beboernes interesse og ansvar, noe som er til fordel både for styrets arbeid og for borettslaget som helhet.
I begynnelsen av perioden ble det lagd møteplan for hele perioden, og forut for alle styremøter er dagsorden med saksliste sendt ut til både styremedlemmer og varamedlemmer.
Styret har fordelt viktige arbeidsoppgaver seg i mellom og slik at hvert medlem av styret har sine faste ansvarsområder. Samarbeidet i styret, og forholdet mellom styret og beboerne, har vært godt.

a) Garasjene. Generalforsamlingen i 2015 vedtok med stort flertall forslag om nye garasjer mm.
På bakgrunn av vedtaket engasjerte styret arkitektfirmaet DRMA til å utarbeide planer som så ble lagt fram for den ekstraordinære generalforsamlingen i november 2015. Her ble garasjevedtaket bekreftet, og det ble bl.a. vedtatt ei kostnadsramme på 7,5 millioner kroner, hvorav 5,5 millioner skulle finansieres ved låneopptak. Ei egen garasjegruppe bestående av Haakon Johansen (leder), Jan Christensen, Kristi Nyblin, Geir Enersen og Odd Engedahl ble nedsatt.
Styret vedtok at arkitektfirmaet DRMA skulle fortsette arbeidet med garasjene, fase 3 og 4 (videreutvikling og klargjøring av tegninger, nabovarsel samt innsending av rammesøknad til kommunen). Aktuelle tegninger er offentliggjort for andelseierne, og vi har fått noen tilbakemeldinger og tegningene er blitt justert. På slutten av året ble såkalt rammesøknad sendt inn til kommunen. Kommunen godkjente denne med mindre endringer, i februar 2017, og garasjegruppa/styret vil nå innhente anbud.

b) Ventilasjon. Borettslaget har såkalt mekanisk ventilasjon, med ei loftsvifte som sørger for utlufting fra bad, toalett, vaskerom og matbod, og i tillegg fra kjøkken for de som har opprinnelig løsning med kjøkkenventilator uten egen motor.
Noen andelseiere har klagd over dårlig viftetrekk, og styret fikk en fagmann til å sjekke noen av loftsviftene. Han anbefalte å skifte eldre dårlig fungerende Indola-vifter.
I vedtektene er skifte av vifter borettslagets ansvar, mens nødvendige elektriske tilkoblinger samt regulerbar bryter har blitt regnet som den enkeltes ansvar.
Før jul ble 8 loftsvifter skiftet, mens 13 andelseiere fikk montert regulerbar elektrisk bryter, noen før og noen etter jul.
Styret synes det er viktig at viftesystemet har regulerbar bryter, og subsidierte aktuelle andelseierne som da kun måtte betale et par tusen kroner for slikt skifte. For at loftsvifte- og bryterskifte skal ha best effekt, anbefaler styret at andelseier på forhånd har installert kjøkkenvifte med egen motor som har ventilasjonsrør tilkoblet allerede installert ledig luftepipe.

c) Terrasse/balkongdører. Etter forutgående undersøkelse blant andelseierne , vedtok styret å skifte ut samtlige orginale terrasse- og balkongdører , totalt 72 dører. Anbud ble sendt til 4 firmaer, og vi valgte Drammensfirmaet Trebo a.s. Dørene er av merke Fjerdingstad. Arbeidet startet 6.3.17 og vil bli avsluttet før påske. Kostnadene er beregnet til kr 10.700 pr. dør, inkludert avfallshåndtering, som betales av borettslaget. Evt. utbedring av råte vil komme i tillegg. De andelseiere som ønsker dører levert med nøkkellås, vil selv betale ekstrakostnadene. Dørene leveres med garanti.

d) Kjelleren. Borettslagets kjeller, som 4 boliger hviler på, er i lite bruk. Vi har fått flere løsningsforslag til oppgradering av kjelleren, med prislapper på pluss minus en halv million kroner. I tillegg kommer til dels høye driftskostnader. Styret har i første omgang ønsket å fjerne alt skrot i kjelleren, og å fjerne rust fra bærende elementer. Dette arbeidet vil fortsette også neste år, og det er styrets oppfatning at dette både vil hindre muggdannelse og bedre luftkvaliteten.
Få andelseierne er interessert i å betale for å lagre ting i kjelleren, dvs at det å drifte et moderne ventilasjonsanlegg i kjelleren, neppe kan bli bærekraftig.
De som i dag ønsker å lagre ting i kjelleren, må på forhånd ta dette opp med styret.

e) Ekstern vannlekkasje. Borettslaget hadde utvendig vannlekkasje både høsten 2015 og høsten 2016.
Siste vannlekkasje var ved siden av bolig 98, ved borettslagets hovedvanninntak. Vann strømmet ned borettslagets interne vei. Drammen Drift ordnet opp – for drøye 75.000 kroner.
I begge tilfelle undersøkte vi med Byggtek om det forsikringsmessig var noe å hente, men fikk opplyst at våre rør var for gamle.
Borettslaget klagde til kommunen over kommunale gebyr vedr den første vannlekkasjen, og styreleder møtte i kommunens klagenemd i februar 2017. Vi hevdet at siden kommunen ikke hadde kart over sitt eget, offentlige røropplegg, noe som resulterte at vi måtte bruke 21.000 kroner på peilearbeid (hvor hadde lekkasjen sitt utspring?), så burde kommunen kunne frafalle sin egen saksbehandlings-regning på drøye 5.000 kroner. Vi fikk ikke medhold.

f) Vann- og kloakkavgift. Styret vedtok at denne avgiften f.o.m. 1.1.17 i sin helhet skal betales av den enkelte beboer. Fellesavgiftene settes derfor ned fra 1.1.17 med samme beløp som har vært akontobeløp vann/kloakk, dvs. kr 539 pr. mnd.
Med den nye ordningen sparer borettslaget ca 11.000 kroner årlig, mens den enkelte andelseier må betale vannregning til kommunen to ganger årlig.
Normalforbruk for en husstand med 2 personer i vårt borettslag, er ca 280 liter/døgnet, dvs. drøye 100 kubikkmeter på årsbasis. Med dagens pris utgjør det nærmere kr 7.000.

g) Tilsyn og feiing fra brannvesenet. Dagens praksis er at borettslaget betaler tilsyns/feiekostnader og evt. straffegebyr. Uansett om andelseier har ildsted eller ikke, uansett brukshyppighet og ”glemsomhet”. Flertallet av andelseierne hadde feiing i februar 2016 og tilsyn i februar i 2017. Noen har feiing og tilsyn henholdsvis hvert andre år og hvert fjerde år, andre sjeldnere, avhengig av bruk.
Brannvesenet kan i dag sende varsel om kontroll og faktura direkte til den enkelte andelseier. Flere borettslag har allerede denne ordningen. Styret har vedtatt at dette også skal gjelde for Danvik borettslag f.o.m. 1.1.18. Utgiftene tas dermed ut av felleskostnadene og betales av den enkelte.

h) Brannsikring. Det private firmaet Trygg og Sikker utførte i november brannsikringskontroll, dvs. sjekk av røykvarslere og pulverapparat samt evt. rådgivning. Kontrollen var gratis og frivillig.
16 beboere meldte sin interesse, kontrollør hadde merknader til 6 av boligene. Alt utstyr ble godkjent. Andelseiere som ikke hadde kontroll, fikk før jul utdelt batterier til brannvarslere.
Brannsikring er borettslagets ansvar. Styret er av den oppfatning at de som hittil ikke har hatt besøk av Trygg og Sikker, bør pålegges sånn kontroll neste gang, dvs. i november 2017.
Det er krav om minst en brannvarsler i hver etasje, plassert minst 50 cm fra vegg og sånn at alarm høres på soverommet.

i) Søknader fra beboere. Vi har i perioden fått søknader om varmepumpe (innvilget), støtte til innerør i pipa (avslått), støtte til kjøkken-ventilasjonstilkobling (avslått), utskifting av orginalt verandabord (innvilget), utvendig trapp (avslått), rettvinkla balkongskille og hel skillevegg (avslått), platting med og uten rekkverk i boligens forkant (innvilget) , bistand til justering av ytterdører (innvilget). Det er også reist spørsmål om egen vannkran i hagen, maurproblemer, kloakklukt på bad og trafikkstøy.
I tillegg ble tre nye andelseiere godkjent, i nr 44, 68 og 86. For fremtiden vil godkjenning av nye andelseiere bli delegert til boligbyggelaget (NBBO).
Det er ulike meninger blant andelseierne om hvor restriktiv/liberal styret skal være når det gjelder å godta fasadeendringer/eksterne endringer. Styret ønsker å diskutere dette nærmere med andelseierne i forbindelse med årsmøtet.

j) GET. Flere andelseiere har i perioden klagd på dårlige TV-signaler. Andelseierne anbefales selv å ta dette direkte opp med GET.

k) Søppeltømming. Avfallscontainere for mat- og restavfall er plassert ved de enkelte boliger. Avfallscontainerne for papir, plast og glass/metall (fellescontainere) er plassert ved garasjene ved fotballbanen/idrettsplassen og ved garasjene nærmest Andedammen. Når avfallscontainerne er fulle, er det viktig at avfall ikke puttes utenfor containerne da dette kan tiltrekke fugler, rotter og mus, foruten at det gir besøkende et dårlig inntrykk av borettslaget.
I forbindelse med nye garasjer vil all avfallslevering/henting bli sentralisert til to steder, ved garasjene. Dette vil kreve investeringer i hel/delvis nedgravde beholdere, mens tømmeavgiften vil være på samme nivå som i dag.

l) Parkering. ”Ulovlig” parkering både på borettslagets interne veier og over lengre tid på borettslagets egne parkeringsplasser, er for mange en kilde til irritasjon. Her er det viktig at husreglene følges: Bare av- og pålessing på borettslagets interne veier, ingen hensetting av biler på borettslagets egne parkeringsplasser – bruk egen garasje. Kontakt styret om du trenger dispensasjon, for eksempel dersom håndverker er på besøk.

m) Plenklipping. Styret prøvde også i år å få en/flere beboere interessert i å ta plenklipping etc mot godtgjørelse. Styret har tidligere vedtatt at beboer som utfører praktisk arbeid for borettslaget, kan avlønnes med 175 kr/t.
Ingen var interessert. Gressklippingen ble derfor foretatt av NBBO Vaktmesterservice, som er en underavdeling av NBBO. Styret har – i likhet med flere andelseiere – ikke vært fornøyd med Vaktmesterservice sin utføring av oppgavene, og vil undersøke med andre tilbydere.

n) Brøyting og strøing. Firma Tor Ole Sand har vært ansvarlig for snømåking, sandstrøing og fjerning av grus.

o) Dugnad. Borettslaget har avholdt to dugnader, i april og september, med god deltagelse. De som deltar får tilbakebetalt dugnadsandelen i husleia, kr. 600 pr. gang.
Styret vurderer om dugnadsavgiften ikke skal inngå i husleia, og at de som utfører dugnad i stedet får en særskilt godtgjørelse for deltakelsen.

p) Beboerfest. I likhet med fjoråret, ble det også i år arrangert en beboerfest mellom garasjerekkene ved Andedammen på siste fredag i august. Hver og en tok med seg mat, drikke og stol, og en andelseier lånte oss grillen. Styrets vararepresentanter var ansvarlige for denne ”lav-terskel-festen”. Tiltaket er bra, bl.a. blir andelseierne nærmere kjente med hverandre. Oppmøtet var dessverre dårlig – muligens fordi det kolliderte med Elvefestivalen.

q) Skadedyr. Borettslaget har avtale med ABC skadedyrteknikk. De sjekker borettslagets 12 åtestasjoner (plassert ved endeveggene på borettslagets 6 husrekker) 4 ganger i året, og legger ut – om nødvendig - gift (åte) mot rotter og mus. Motgift mot giftstoffet Bromadiolen er vitamin K1.

r) Strøm. Strøm til utelys, kjeller og garasjer dekkes av borettslaget. Det er viktig at dette nettet ikke overbelastet da kapasiteten er begrenset. Det er ikke lagt opp for strøm til el-biler.

s) Redd Marienlyst. Styret har vedtatt å melde borettslaget inn i aksjonen ”Redd Marienlyst” som arbeider for bevaring av Marienlyst som fortsatt grøntområde og ikke til delvis omgjøring til boligformål. Styreleder har også skrevet avisinnlegg til støtte for aksjonen.

t) Vedtekter og utgifter. Styret er av den oppfatning at borettslagets vedtekter bedre bør klargjøre hvilket vedlikehold som er borettslagets ansvar og hvilket som er den enkelte andelseiers ansvar.
Styret mener at de utgifter som er mer individuelt betinget og som avhenger av bruksmønster, i større grad blir den enkelte andelseiers ansvar, og vil ta initiativ til at dette diskuteres nærmere.
Etter styrets mening er dette viktige tiltak for et mest mulig bærekraftig borettslag.

u) Representasjon. Styreleder Jan Christensen representerte borettslaget på Nedre Buskerud Boligbyggelag (NBBO) sitt årsmøte i juni. Han deltok også på styrekveld i september, sammen med styremedlem Cecilie Lange.

v) Teknisk Utvalg. Teknisk Utvalg har i perioden ikke avholdt egne møter.

Styret er av den oppfatning at det utførte løpende og periodiske vedlikeholdet er tilstrekkelig for å opprettholde den bokførte verdien på bygningsmassen.


4.HELSE MILJØ OG SIKKERHET (HMS)

Forskrift om systematisk helse, miljø og sikkerhetsarbeid krever at styret i borettslaget plikter å sørge for systematisk oppfølging av de krav fastsatt i lovgivningen.
Borettslaget har gjennomført en del forebyggende arbeid på dette området og styret har systematisert dette HMS-arbeidet slik at internkontrollforskriftens krav ivaretas.
Vi vil her spesielt nevne:
- Tilbud om brannsikringskontroll ved firma Trygg og Sikker, samt tilbud om assistanse ved batteribytte/brannvarsler.
- Tiltak truffet for å redusere forekomst av muggsopp i kjeller under boligrekke.
Borettslaget har også, på hjemmesidene, utarbeidet en sjekkeliste som beboer oppfordres til å bruke ved egenkontroll. Her nevnes spesielt vann, strøm, brannsikring, ventilasjon, vinduer, søppel, skadedyr, garasje.


5.BORETTSLAGETS EIENDOMSMASSE OG FORSIKRING

BOLIGER OG BYGNINGSTYPE:
Borettslaget består av 37 boliger, fordelt på 6 husrekker.
Lagets eiendom har gårds- og bruksnr 19/165.

BYGNINGSFORSIKRING:
Borettslagets bygningsmasse er fullverdiforsikret med bygningskasko i IF Skadeforsikring gjennom Boligbyggelagenes Partner AS. Forsikringen omfatter blant annet bygningsmessig tilleggsinnredning, fellesinventar, ulykkesforsikring ved dugnader organisert av borettslaget, styreansvar, rettshjelp og naturskade jfr. Lov om naturskade. Forsikringspremien for 2017 er satt ned med ca 20%.
Forsikringen omfatter ikke innbo og løsøre hos den enkelte andelseier.
Egenandelen ved skader vil også i 2017 være kr 6000,- for de fleste typer skader.
For naturskader gjelder egne vilkår jfr. Lov om naturskade.
Hvis andelseier har skade og mener utgiftene skal dekkes av borettslaget, må han/hun straks ta kontakt med styret for vurdering.

BORETTSLAGENES SIKRINGSORDNING:
Borettslaget er innmeldt i Borettslagenes Sikringsordning AS. Sikringsordningen har som formål å forestå utbetalinger til borettslag som lider tap ved manglende innbetaling av felleskostnader, forutsatt dokumentert tap ved salg. Egenandelen til borettslaget er 10 % av totalt tap.


6.BOLIGOMSETNING OG JURIDISKE ANDELSEIERE

I 2016 er det skrevet kontrakt om overdragelse av 2 boliger i borettslaget. Den gjennomsnittlige salgssummen ekskl. fellesgjeld for disse boligene var kr 3.765.000.
Boligene omsettes til markedspris. Når det gjelder verdien på boligene for øvrig kan NBBO gi prisantydninger ut i fra omsetningspriser på tilsvarende boliger og i forhold til boligmarkedet for øvrig. Andelseiere i borettslaget og NBBOs øvrige medlemmer har forkjøpsrett til ledige boliger i borettslaget.
Pr. 31.12.2016 var det ingen juridiske andelseiere i borettslaget.

7. BRANNFOREBYGGENDE TILTAK

I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn, skal alle boliger ha minst en godkjent røykvarsler i hver etasje, samt manuelt slukkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å skaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret.


8. PÅVIRKNING AV YTRE MILJØ/FORSKNING OG UTVIKLING

Borettslaget forurenser ikke det ytre miljø i vesentlig grad utover det som må anses som normalt for et borettslag, og har ingen påbegynte forsknings- eller utviklingsprosjekter.


9. FORRETNINGSFØRSEL OG REVISJON

Forretningsførselen for borettslaget er i henhold til kontrakt utført av
Nedre Buskerud Boligbyggelag, og borettslagets revisor har vært BDO AS.
Når det gjelder honorar til ovennevnte vises det til resultatregnskapet.


10. BORETTSLAGETS ØKONOMI

RESULTAT 2016:
Styret bekrefter at forutsetningen for fortsatt drift er til stede og at dette er lagt til grunn ved utarbeidelsen av årsregnskapet.
Borettslagets resultat ble et overskudd på kr 788.651.
Resultatet inneholder ikke opplysning om avdrag på borettslagets lån, men disse er bokført i balansen. Størrelsen på avdragene fremkommer i Note langsiktig gjeld og pantstillelser.
Disponible midler pr. 31.12.2016 var kr 3.046.970
Styret foreslår at resultatet føres mot annen egenkapital i balansen.
Etter styrets oppfatning gir fremlagt årsregnskap med noter fyllestgjørende informasjon og et rettvisende bilde av driften og stillingen ved årsskiftet. For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen med oversikt over egenkapital og gjeld samt notene til regnskapet for 2016.

BUDSJETT:
Budsjettet for 2017 er behandlet og vedtatt av styret. F.o.m. 1.1.17 er a-kontobeløp for vann- og kloakkavgift, kr 539 pr.mnd, trukket ut av felleskostnadene, og disse er redusert tilsvarende.
For øvrig vises det til budsjettkolonnen i resultatoppstillingen.

BORETTSLAGETS INNSKUDDS- OG LÅNEVILKÅR:
Innskudd driftskonto reguleres fortløpende etter nivået på pengemarkedsrenten.
Den nominelle flytende lånerente på borettslagets lån var i februar 2017 på 2,4 % p.a. (halvårlige belastninger)

 

Danvik borettslag c/o Christensen, 1. Strøm terrasse 40, 3046 Drammen. Tlf 47335127 - danvikbl@hotmail.com